Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Взаимозачет по налогу и вычету за квартиры купленные в разные годы
В 2017 году мною была приобретена квартира за 2700 тыс. руб. Налоговый вычет ни разу не получала. В 2020 году вступила в наследство, получила другую квартиру (кадастровая стоимость 2560 тыс. руб.) и сразу продала за 2280 тыс. руб.
Могу ли я в 2022 году оформить налоговый вычет на квартиру, купленную в 2017 году, и одновременно оформить взаимозачет данного вычета на уплату налога за проданную унаследованную квартиру?
Лилия Григорьева
Консультаций: 527
По общему правилу, налоговые вычеты уменьшают налоговую базу при расчете налога на доходы физических лиц в тот налоговый период, в который были произведены расходы (п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ).
Согласно п. 7 ст. 78 НК РФ заявление о зачете или возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.
Взаимозачёт при продаже и покупке квартиры в 2022 году
Освобождение от уплаты налогов по своей природе — льгота, которая является исключением из вытекающих из статей 19 и 57 Конституции Российской Федерации принципов всеобщности и равенства налогообложения, в силу которых каждый обязан платить законно установленный налог с соответствующего объекта налогообложения. Льготы всегда носят адресный характер, и их установление относится к исключительной прерогативе законодателя. Именно законодатель вправе определять (сужать или расширять) круг лиц, на которых распространяются налоговые льготы.
Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:
Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей
Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.
Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:
- Собрать необходимый пакет документов.
- Написать заявления на льготы.
- Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
- Дождаться принятого решения.
Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:
- Удостоверение личности заявителя.
- ИНН.
- Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
- Акт приема-передачи проданного помещения.
- Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
- Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
- Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
- Квитанции о сделанных выплатах.
Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.
Правила расчета и уплаты налога
Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:
- для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
- первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
- с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
- полученная сумма подлежит уплате в бюджет.
Если в результате расчетов получается ноль или отрицательное значение, то гражданин освобождается от уплаты сбора.
Например, гражданин получил жилье по наследству, поэтому не может подтвердить свои расходы на его покупку. Кадастровая стоимость данной недвижимости равна 2,5 млн руб. Если человек принимает решение продать данный объект, то он обязан уплатить 13 % от 1.5 млн руб. Но если в этот же год он приобретает другую недвижимость, то можно воспользоваться имущественным вычетом, что обеспечивает оформление возврата подоходного налога при покупке квартиры. При таких условиях не придется уплачивать налог.
Взаимозачет при купле-продаже квартиры
В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.
При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.
Как вообще исчисляется налог от продажи квартиры?
До 2016 года все было намного проще: если квартира находилась в собственности более 3 лет, то налог не взимался. А если стоимость продаваемой квартиры была менее 1 000 000 р., то уплачивать налог и вовсе было не нужно.
Сейчас все несколько иначе.
Во-первых, занижать стоимость в договоре купли-продажи уже нет смысла, так как налог исчисляется с кадастровой стоимости. Но не со всей, а с коэффициентом в 70%. И вот эта часть, составляющая 70%, и облагается налогом.
Вместе с тем нужно понимать, что данный коэффициент не является налоговой ставкой. Потому что сама налоговая ставка равна 13%.
Однако есть и хорошая новость. Продавец квартиры может и сейчас получить вычет в 1 000 000 р. с продажи.
Рассмотрим пример. Мы хотим продать квартиру, которая по кадастровой стоимости оценивается в 10 000 000 р. Занижать сумму в договоре купли-продажи, как уже говорилось ранее, смысла нет. Завышать, я думаю, тоже никто не догадается, так как налог будет тогда исчисляться с большей суммы.
Поэтому вычисляем размер налога:
— выделяем коэффициент: 10 000 000 х 70 % = 7 000 000 р. (кадастровая налоговая база);
— 7 000 000 – 1 000 000 (предоставляемый налоговый вычет) = 6 000 000 р. (конечная налоговая база);
— 6 000 000 р. х 13% (налоговая ставка на доходы физических лиц) = 780 000 р. размер налога.
Скажем так, не мало. Но существуют обстоятельства, когда налога можно избежать или существенно его уменьшить.
Это мы рассмотрим в следующей части статьи.
Что нужно знать о налоговых вычетах?
Дополнительно нужно отметить, что налоговые вычеты, действующие при продаже квартиры, могут быть нескольких видов. Например, налоговый вычет в 1 000 000 р., который можно вычесть из налоговой базы объекта. Другой налоговый вычет: это стоимость, затраченная на покупку этой квартиры ранее. Данный вычет связан с расходами налогоплательщика.
Однако применять все виды налоговых вычетов одновременно при продаже квартиры нельзя. Поэтому продавец сам должен подсчитать, какой вычет для него будет наиболее выгоден.
Еще одним из важных условий, как говорилось выше, является необходимость дополнительно оформлять налоговые вычеты. Т.е. изъявлять желание использовать тот или иной вид налогового вычета. Ведь в налоговых органах не знают, хотите ли вы использовать данную возможность или нет, ведь налоговый вычет можно использовать лишь один раз.
Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?
vadim70 ovthinnikov/FotoliaНалоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря.
Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится.
Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости.
Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн.
Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом.
6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог.
Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн.
Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.Один налоговый период – это один календарный год.
Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату).
Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей.
Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества.
При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.
Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры.
Зачет при покупке квартиры
Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:
- покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
- в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
- речь идет о разъезде или съезде;
- покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.
Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:
- альтернативная сделка – на вторичном рынке;
- зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.
Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.
Ипотека в зачет уже имеющегося жилья подойдет не всем. Обязательным условием является наличие недвижимости в собственности. Если оно есть, то купить новое можно несколькими способами:
Рассрочка и продажа жилья. С точки зрения финансовых затрат это наиболее удобный вариант. Суть такая: вы находите квартиру, договариваетесь об отсрочке платежа и заключаете договор, а после продажи имеющейся квартиры/дома переводите деньги. При нехватке средств банк одалживает оставшуюся сумму в ипотеку. Однако применить такую схему можно при выполнении ряда условий: уже имеющееся жилье вы планируете продать, продавец согласен подождать деньги (иногда может потребоваться предоплата).
Ипотека под залог имеющегося жилья. Это более традиционный формат. Многие банки предлагают отдельные ипотечные продукты по такой схеме. Однако при оформлении договора человек передает свое жилье в залог, а значит рискует его потерять в случае невозврата долга. Есть и некоторые другие трудности. Например, до полного погашения долга перед банком нельзя будет распоряжаться залоговым жильем, продать его или обменять на другое. Подробнее о том, как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, читайте в нашей статье >>.
Выкуп старого жилья застройщиком. Подобные программы трейд-ина обычно реализуют крупные застройщики. В такой ситуации каждая сторона получает свою выгоду: застройщик перепродает квартиру по более дорогой стоимости, покупатель получает желанное жилье в новостройке. Есть тут и серьезный минус для клиента – выкуп производится всегда не по рыночной, а по оценочной стоимости. Обычно она оказывается на 10–20% ниже. Поэтому покупатель несет некоторые финансовые потери. Если есть возможность – лучше от такой схемы отказаться и попробовать продать жилье самостоятельно.
Бронирование квартиры и продажа старой недвижимости. Обычно продажей имеющегося жилья занимаются риэлторские компании, сотрудничающие с крупными застройщиками. Схема работы такая: человек выбирает подходящее ему жилье в новостройке и просит реализовать его старую квартиру, новая квартира при этом бронируется на некоторое время
Важно до начала реализации квартиры проверить, чтобы ее стоимость была оценена адекватно, иначе в продаже можно потерять ощутимую сумму. Можно и вовсе привлечь к сделке стороннего профессионального оценщика
Длительность бронирования квартиры обычно не превышает 3 месяцев. Этого срока должно хватить для реализации старого жилья. В противном случае забронированная квартира может быть продана другим лицам, хотя нередко строительные компании идут клиентам навстречу и заключают с ними новое соглашение. Плюсом такой схемы является то, что цена на квартиру фиксируется, т. е. даже если застройщик поднимет цены на другие жилые объекты, продать забронированный он должен будет по той стоимости, которая указана в договоре.
Продажа старой квартиры после сдачи дома. Для будущих владельцев это наиболее удобный вариант, т. к. им не приходится менять место жительства до сдачи дома в эксплуатацию. Однако пойти на такую сделку могут не все застройщики. При этом нужно будет заключать не одно, а сразу 3 соглашения: на приобретение жилья в новостройке с предоставлением клиенту отсрочки до момента сдачи жилого объекта, на продажу имеющегося жилья (с указанием сроков и других важных нюансов), на предоставление квартиры, находящейся в собственности клиента, в аренду до момента переезда им в новую квартиру.
При использовании заемных средств (например, выбранная квартира стоит значительно больше) схема покупки несколько усложняется. Поэтому здесь уже лучше прибегнуть к оформлению ипотеки в зачет имеющегося жилья.
Определение взаимозачета
Взаимозачет – это способ оплаты налоговых обязательств на основе взаимного учета требований и обязательств между налогоплательщиком и налоговым органом. Этот механизм позволяет получить вычет на налоговый период и выставить взаимный расчет за несколько операций.
Для получения вычета необходимо предоставить документы, подтверждающие доходы и расходы за налоговый период, а также заявление об учете полученных вычетов. Если налогоплательщик имеет имущественный вычет, он может использовать его при покупке новой недвижимости.
Если налогоплательщик имеет долю в уже купленной квартире, он может использовать ее при покупке другой квартиры. При покупке квартиры в ипотеке можно воспользоваться льготами налоговой скидки на проценты по кредиту и вернуть до 13% от суммы, уплаченной по кредиту за год.
Для получения вычета при продаже квартиры необходимо представить документы, подтверждающие право на владение жильем и декларацию по доходам за налоговый период. Если налог был уплачен при покупке квартиры, то он может быть учтен при продаже квартиры в рамках взаимозачета.
Кроме того, налогоплательщик может получить вычет на построенное жилье, полученные в качестве дарственной или наследуемой части доли, а также на квартиру, которую он приобрел до 2014 года.
Минфин определил, что сумма вычета, которую можно получить, не может превышать 2 млн рублей за год. Однако, если налогоплательщик имеет право на два вычета (например, на покупку квартиры и на оплату ипотеки), то сумма вычетов может быть увеличена.
Важным вопросом при взаимозачете является срок получения вычета. В соответствии с законодательством, заявление на получение вычета можно подать в течение 3 лет с момента получения дохода или совершения расхода. Однако, налогоплательщик имеет право вернуть уже полученный вычет, если он оказался не нужен или если был полученный неправомерно.
Итак, взаимозачет позволяет налогоплательщику оплачивать налоговые обязательства на основе взаимного учета требований и обязательств между ним и налоговым органом. Для получения вычета необходимо иметь документы, подтверждающие доходы и расходы за налоговый период, а также заявление об учете полученных вычетов. Сумма вычета ограничена законодательством и не может превышать 2 млн рублей за год. Взаимозачет также дает возможность использовать имущественный вычет при покупке новой недвижимости или при продаже уже имеющейся.
Если вы продали одну квартиру и купили другую в течение одного налогового периода, вы можете воспользоваться взаимозачетом. Для этого нужно подать заявление и предоставить соответствующие документы в налоговую.
Если продажа квартиры была с прибылью, налогоплательщик должен заплатить налог и подать налоговую декларацию. Если же при продаже квартиры был убыток, то его можно списать с дохода в этом налоговом периоде.
При покупке новой квартиры на сумму, меньшую или равную сумме проданной, владелец может получить вычет по имущественному налогу. Для этого нужно налоговой дать документы, подтверждающие право на льготу, а именно: копии договора купли-продажи, акта приема-передачи, платежного поручения и ипотечного договора (если был совершен покупка в ипотеку).
Особенности проведения взаимозачета
Взаимозачет – это способ расчета продавца и покупателя квартиры в один налоговый период. Но как это происходит на практике и какие особенности нужно учитывать?
Перед тем, как проводить взаимозачет, необходимо убедиться, что все документы квартиры находятся у продавца. Если же документы находятся у покупателя, то нужно их получить взамен договора купли-продажи.
Для проведения взаимозачета покупатель должен иметь долю в квартире продавца, стоимость которой равна стоимости купленной им квартиры. Если доля уже куплена, нужно удостовериться, что она получена в том же году, в котором был приобретен объект недвижимости.
Налог на прибыль физических лиц не означает, что нужно платить налог при продаже квартиры, если она зарегистрирована на владельца более трех лет. Также, при наличии налоговых льгот, может получить вычет из налога на имущественный доход. Но нужно иметь в виду, что все вычеты должны быть получены в один налоговый период.
Для возврата денежных средств при новой покупке нескольких квартир нужно понимать, что возможность взаимозачета появляется только в том году, в котором была продана квартира, за которую были получены доходы. Если доход получен в одну сумму и имеются несколько квартир, то необходимо получить документы на каждую квартиру в отдельности.
Также, нужно помнить, что продавцы, имеющие просроченный кредит или ипотеку, не могут проводить взаимозачет. Такие продавцы могут получить штраф от Минфина.
Еще одним важным вопросом является то, что пенсионеры, имеющие доходы от продажи квартиры, не обязаны платить налог при получении дохода. Однако при покупке новой квартиры нужно учесть, что ипотечные платежи должны быть учтены в декларации доходов.
Взаимозачет – это удобный способ расчёта продавца и покупателя. Однако, перед проведением взаимозачета, необходимо учесть различные особенности и обратить внимание на все необходимые документы.
Рассмотрим ситуацию, когда вы продаете квартиру, находящуюся в вашей собственности менее 3 лет. Вы обязаны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас в наличии имеются Договор купли-продажи, Свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В данном случае, ваши действия подпадают под абзац 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов
Это значит, что налогооблагаемую базу можно уменьшить не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.
Пример 1: вы купили квартиру 1 год назад по цене 2 млн. рублей. А сегодня продаете за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:
(4млн. руб. — 2млн. руб.) * 13% = 260 тысяч рублей.
Пример 2: вы купили квартиру 2 года назад по цене 3 млн., а сегодня продаете за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:
(2млн. руб. – 3 млн. руб.) , налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.
Пример 3: доля в квартире (комната) была куплена меньше 3 лет назад за 900 тысяч рублей. Сегодня продаете за 1 400 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
(1,4 млн. руб. – 0,8 млн. руб.) * 13% = 78 тыс. рублей.
Но, в данной ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, что предусмотрен ст.220 НК РФ.
Здесь размер налога составит:
(1,2 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13%=26 тысяч рублей. Разница налицо.
Риски участия во взаимозачете
Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:
- Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты. При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально.
- Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
- Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
- Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.
Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.