Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение права собственности. Какое имущество может быть отчуждено? Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что не является отчуждением имущества
Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.
ВС: Отчуждение муниципального имущества ИП-арендатору – это право, а не обязанность государства
Муниципальное казенное предприятие «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» и индивидуальный предприниматель Сергей Думанов с 2010 по 2013 г., а также в 2015 и 2016 гг. заключали договоры аренды нежилого помещения, которым комбинат владел на праве оперативного управления.
В ноябре 2017 г. предприниматель обратился к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Воронежа и комбинату.
В своих заявлениях он указал, что относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, поэтому хочет реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, № 159-ФЗ.
Предприятие отказало Сергею Думанову, сославшись на то, что оно не вправе продавать недвижимое имущество, переданное ему в оперативное управление администрацией города. Управление также отказало, указав, что помещение с 2006 г. закреплено на праве оперативного управления за комбинатом и что последний договор аренды в день обращения ИП уже не действовал.
В связи с этим Сергей Думанов подал иск в Арбитражный суд Воронежской области к управлению и предприятию. Гражданин потребовал признать незаконными их решения об отказе в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и обязать администрацию города передать указанный объект в собственность предпринимателя.
Причины возникновения отчуждения недвижимости
Отсутствие средств на уплату налогов и сборов: если собственник не в состоянии оплачивать налоги и сборы на свою недвижимость, его имущество может быть отчуждено в рамках налогового процесса. В этом случае государство имеет право на принудительное изъятие недвижимости и ее последующую продажу на аукционе.
Залоговое обременение: недвижимость может быть заложена в качестве обеспечения займа или других финансовых обязательств. Если займ не выплачивается, залогодержатель имеет право на отчуждение заложенной недвижимости в счет погашения долга.
Судебные решения: в случае нарушения закона или договорных обязательств собственника недвижимости, может быть принято судебное решение об отчуждении имущества. Например, при нарушении правил пользования недвижимостью, соседи имеют право на жалобу в суд и принудительное продажу недвижимости на аукционе.
Принудительное изъятие: государство может принимать решения об изъятии недвижимости в интересах национальной безопасности, невыполнения собственником законных обязательств или в качестве компенсации при возникновении государственной нужды.
Как происходит процесс отчуждения?
Отчуждение недвижимости — это процесс лишения собственника права собственности на объект недвижимости. Оно может быть как добровольным, так и вынужденным.
Добровольное отчуждение недвижимости происходит в случае продажи или дарения недвижимости, а также в случае передачи ее в качестве залога по договору займа.
Вынужденное отчуждение недвижимости возможно, когда обладатель прав на нее не выполняет свои обязательства по уплате налогов, сборов и других платежей, по уплате долгов перед кредитными организациями, не исполняет своих обязательств по договору аренды, нарушает строительные нормы и правила, а также в случае наследования недвижимости, если наследники не могут выполнить налоговые обязательства к государству.
Вынужденное отчуждение недвижимости может проходить через судебный процесс, по решению которого недвижимость передается государству или третьим лицам. В таком случае собственник не получит компенсации за утрату права собственности на недвижимость.
Если же отчуждение проходит добровольно, то собственнику выплачиваются деньги за продажу или дарение недвижимости, а при залоговом отчуждении он получит деньги после того, как погасит свой долг перед залогодателем.
В любом случае, для избежания неприятностей, необходимо вовремя исполнять все обязательства, связанные с недвижимостью, и следить за своевременной уплатой налогов, сборов и других платежей.
Оформление документов при отчуждении имущества
Отчуждение имущества – процесс передачи права собственности на определенное имущество от одного лица (или организации) к другому. Данное действие может быть осуществлено по различным причинам, таким как продажа, дарение, наследование и т.д.
Оформление документов при отчуждении имущества является необходимым для правильного распоряжения имуществом. Выписка из договора или распоряжение имуществом выступают в данном случае основными юридическими документами. Именно через эти документы происходит передача прав и обязанностей между сторонами.
Зачем нужно оформить документы при отчуждении имущества? Прежде всего, это необходимо для легальности сделки и защиты интересов обеих сторон. Также, оформление документов позволяет установить юридическую базу передачи права собственности, что исключает возможность возникновения споров и конфликтов в будущем.
Как правильно оформить документы при отчуждении имущества? При продаже имущества необходимо составить договор купли-продажи, в котором должны быть указаны все основные условия сделки, например, стоимость имущества, срок и порядок его передачи, ответственность сторон и т.д.
При наследовании имущества, кроме договора купли-продажи, необходимо предоставить документы, подтверждающие родственную связь между наследниками и умершим, а также завещание (если таковое имеется).
Существуют и другие способы отчуждения имущества, например, дарение или залог. В каждом из этих случаев также необходимо оформить соответствующие документы, которые будут регулировать права и обязанности сторон.
В целом, оформление документов при отчуждении имущества – это важный этап, на котором стороны устанавливают правовые отношения между собой и предотвращают возможные проблемы в будущем.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
- Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
- При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
- Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
- Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
- Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
- Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
- Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
- Дата и место составления документа.
- Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
- Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
- Подписи каждой из сторон сделки.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Если гражданину менее 18 лет, закон предусматривает особые условия и процедуру отчуждения (продажи, мены, дарения) недвижимого и движимого имущества. Если ребенок был признан недееспособным полностью или частично, то в любом случае от его имени будет действовать только законный представитель:
- родители;
- приемные родители;
- опекуны;
- представители органов опеки.
Если же ребенок дееспособен, то существует 2 варианта в зависимости от его возраста:
- Если ему менее 14 лет, то от его имени действуют только законные представители (т.е. в самой сделке он не участвует – не нужна его подпись и личное присутствие).
- Если ему от 14 до 17 лет (включительно), то он самостоятельно присутствует на сделке, ставит подпись, но только в присутствии и с согласия родителей (или других законных представителей).
При этом в любых названных случаях родители предварительно должны обратиться в органы опеки и получить их письменное согласие на совершение операции. Например, если речь идет о продаже квартиры, то органы опеки должны убедиться в том, что последствия не принесут ребенку ущерба.
Обычно разрешение выдается достаточно быстро при условии очевидного улучшения условия жизни несовершеннолетнего в результате сделки:
- переезд в более крупный населенный пункт (из деревни в город);
- приобретение квартиры или дома большей площади;
- приобретение квартиры с коммунальными условиями (переезд из неблагоустроенного частного дома).
В остальных же случаях опека может потребовать дополнительные доказательства, которые удостоверяют в том, что решение о продаже квартиры действительно соответствует интересам несовершеннолетнего: например, переезд в сельскую местность благотворно скажется на его здоровье (понадобятся медицинские справки и заключения).
Отчуждение имущества – это сделка, в результате которой владелец недвижимости передает ее в собственность другому лицу. Осуществлять процедуру могут:
- граждане;
- компании;
- органы местного самоуправления.
В качестве принимающей стороны могут выступать:
- дееспособные граждане РФ;
- юридические лица, осуществляющие любой вид коммерческой и некоммерческой деятельности.
Процедура может происходить так:
- Купля-продажа. Собственник передает имущество гражданину или компании и получает за это деньги.
- Дарение. Недвижимость переходит от владельца иному лицу безвозмездно.
- Обмен. Собственник меняет жилье на другой объект недвижимости или какую-либо ценную вещь.
- Безвозмездная передача. Это изъятие недвижимости у владельца государством в принудительном порядке.
Рассмотрим на примере участка земли, как выполняется отчуждение. Сначала россиянину приходит извещение, которым он уведомляется о нарушении законодательных норм при эксплуатации участка земли. В судебном порядке принимается решение о принудительном изымании участка.
В случае, если вина владельца устанавливается в суде, производится оформление исполнительного листа. После этого земельный участок подлежит изъятию приставами.
Далее участок земли реализуется на торгах либо переходит в собственность государства, муниципалитета. Для восстановления собственных прав на землю бывший владелец должен обращаться в суд. Принудительное отчуждение может продолжаться несколько месяцев и больше. На сроки влияют обстоятельства, при которых выполняется процедура.
Для изъятия земли могут понадобиться такие документы:
- паспорт владельца;
- документы, которые устанавливают право на земельный участок;
- документы, которые удостоверяют право на земельный участок;
- технические документы на землю – план кадастра, описание участка, справка из БТИ о расположенных на земле строениях, заключение оценщика;
- заключение эксперта о состоянии территории;
- акт об изымании земельного участка;
- постановление суда.
Каждая из перечисленных бумаг предоставляется в виде ксерокопий и удостоверяется оригиналами.
К последствиям изъятия земли причисляется следующее:
- Владелец потеряет собственные права на землю, не сможет использовать ее по своему усмотрению, получать выгоду от эксплуатации.
- Владелец потеряет право на применение земельного участка в качестве залога.
- Владелец не сможет выполнять продажу, обмен, дарение территории, осуществлять ее сдачу в аренду.
Кроме прав, владелец потеряет и свои обязательства по отношению к отчужденному участку, например:
- оплата налоговых сборов, начислений по коммуналке;
- организация агротехнических, охранных мероприятий;
- эксплуатация земельного участка только по прямому назначению.
Трудности при продаже доли
Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.
Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:
- предмет продажи;
- адрес нахождения объекта недвижимости;
- цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
- другие условия продажи.
Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.
В чем сущность операции?
Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне. В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию. Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.
Отчуждение имущества ООО — это:
- Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
- Отказ от права обладания.
- Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
- Предоставление новых возможностей по отчуждению.
- Потеря права владения по решению судебной инстанции.
Что это такое — отчуждение имущества?
Кроме того, в п. 1 комментируемой статьи указано особенное основание, которое не может повлечь возникновение права собственности у другого лица, — гибель или уничтожение имущества. Гибель имущества может произойти как по воле собственника (в том числе в результате использования имущества по своему прямому назначению — использование продуктов питания и др. потребляемых вещей), так и помимо его воли в результате случая (ст. 211 ГК РФ) или по вине конкретных лиц, что влечет возникновение у собственника права на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).
В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи приведен исчерпывающий перечень оснований лишения собственника имущества помимо его воли, независимо от того, производится принудительное изъятие имущества безвозмездно (подп. 1 и 6) или возмездно (все остальные случаи). В последующих статьях ГК дается конкретизация этих оснований.
В ч. 3 п. 2 комментируемой статьи особо указано еще одно основание принудительного изъятия имущества у собственника — национализация. Закона о национализации пока не существует.
Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то не характерное для гражданского права (ст. 1 ГК РФ), позволяет законодателю сделать акцент именно на моменте прекращения, а не возникновения права собственности, и оправдывает выделение норм о прекращении права собственности в отдельную главу.
Приватизация как основание прекращения права собственности предполагает волеизъявление собственника (см. ст. 217 ГК РФ). Упоминание о приватизации в числе оснований для принудительного лишения права собственности сделано исключительно в связи с упоминанием национализации (как ее противовес) и, таким образом, отражает специфику субъектного состава перехода права собственности при приватизации и национализации.