Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно брать ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
С чего начать оформление
Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:
-
Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.
-
Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.
-
Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Не стоит брать ипотеку, если не имеете накопления
Нужно быть готовым к тому, что ипотека негативно скажется на семейном бюджете. Для большинства семей ежемесячные выплаты по ипотеке составляют очень большую часть расходов, поэтому лучше не брать ипотечный кредит до тех пор, пока у вас не будет накоплена финансовая «подушка безопасности». При этом желательно, чтобы сбережения были в размере примерно одного годового семейного бюджета.
Согласно статистике, практически в каждой семье каждые 10−15 лет случаются неблагоприятные моменты, например, потеря работы, возможные проблемы со здоровьем и другие непредвиденные обстоятельства. Поэтому нужно обязательно иметь накопления, прежде чем брать ипотечный кредит.
Как банк принимает решение о выдаче ипотеки
Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.
В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту. Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.
Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит
Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.
Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи. На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.
Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.
Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.
Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:
- работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
- кредитную историю в бюро кредитных историй;
- репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.
После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.
Как ипотечный брокер можем вам помочь
Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.
Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк
Я помогу вам, если:
- не знаете с чего начать или запутались с документами;
- не можете подтвердить доход;
- не хватает денег на первоначальный взнос;
- уже обращались в банк и получили отказ;
- вы гражданин другой страны.
Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.
Как улучшить свои шансы на одобрение
Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.
Справка по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода
Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.
Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.
Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.
В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.
Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.
Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.
Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.
Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.
Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.
Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.
Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.
Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:
- работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
- стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
- прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.
А как правильно оформлять ипотеку на жилье: советы
- В этом вопросе даже 0,5% процента играют роль. Поэтому очень внимательно изучайте предложения от банков, выбрав не только самый низкий процент, но и оптимальный для вас срок. Ведь сумма будет достаточно значительной. А значит разница в процентах, например 0,5 %, за 20 лет составит больше 200 тыс. рублей. А если оформите сроком на 30 лет или больше – свыше 450 тыс.
- Многие возлагают надежды на иностранные валюты. Запомните – ипотеку стоит брать только в той валюте, в которой и получаете зарплату! Скачки доллара забрали уже много квартир у граждан, поскольку те просто не могли потянуть разницу в переплате.
- Мы уже затрагивали тему – брать ипотеку стоит только в фиксированных процентах. Очень хотелось бы, чтобы процентные ставки снижались, но в реальности они с каждым годом только увеличиваются. Или же это снижение имеет кратковременный характер перед большим прыжком. Поэтому плавающая ставка – это ваши лишние траты!
- Смотрите на вещи реально! Если вы в голове просчитали выплатить кредит за 10 лет, то результат может быть плачевным. Дело в том, что любой форс-мажор выбьет вас из колеи. Ведь чем меньше срок, тем больше платить. А если из-за болезни в этом месяце вы не сможете внести нужную сумму, то пойдет прострочка. Поэтому лучше оформляйте на больший срок, а при возможности досрочно погашайте кредит.
- Если вам нужно покупать мебель и делать ремонт, то лучше сразу же меньше вносите при первом взносе или же берите максимальную сумму. То есть, в один кредит вы уже обустроите свое жилье.
Существует несколько видов ипотечного кредитования:
- целевой займ на приобретение жилья – самый распространённый вид ипотеки. Банком выдаётся определённая сумма денежных средств на покупку квартиры. При этом залогом является приобретённый объект недвижимости;
- нецелевой кредит. Банком выдаются средства наличными под залог имущества, которым владеет заёмщик. Полученные деньги используются на усмотрение должника;
- ипотека для покупки загородной недвижимости;
- социальное кредитование. Имеется целый ряд проектов, самый распространённый из них ипотека для молодёжи. Кроме этого, имеется вариант ипотеки для индивидуальных предпринимателей. ИП может на льготных условиях получить средства на покупку коммерческой недвижимости.
Чтобы грамотно и выгодно воспользоваться какой-либо программой, необходимо сравнить их основные параметры: максимальный размер ссуды, минимальный размер первоначального взноса, процентные ставки, комиссии и сроки кредитования. На сегодняшний день ипотеку предоставляют большинство банков, отличающихся условиями и особенностями кредитования.
Получить подробную информацию об условиях банка можно в каждом из филиалов банковского учреждения или на его официальном сайте. На многих сайтах имеется памятка для заёмщика по ипотеке, с помощью которой можно сравнить условия разных банков и программы кредитования.
Какие нужны документы?
Большинство банков указывают в требованиях к заемщику минимальный возраст, которого он должен достигнуть на момент подачи заявки на ипотечное кредитование — 21 год. На практике оказывается, что больше шансов оформить заем у тех, кто старше 25 лет.
Заемщик должен иметь постоянное место работы и достаточный регулярный доход.
Чтобы оформить ипотеку, заемщику потребуется предоставить в банк следующие документы:
- Гражданский паспорт РФ;
- Второй документ, который подтверждает личность заявителя (ИНН, военный билет, загранпаспорт и прочие);
- Заверенные копии трудовой книжки и трудового договора;
- Справку, заполненную по форме 2-НДФЛ или по предусмотренной банком форме;
- В случае, если у заявителя имелся дополнительный доход в течение последнего года, то им предоставляются копии декларации по форме 3-НДФЛ;
- Свидетельства о собственности, вкладах, счетах, если таковые имеются;
- Реквизиты счета заемщика;
- Выписку с банковского счета.
Помимо этого банк может запросить дополнительные документы — копию паспорта супруги/супруга и родственников, зарегистрированных на одной жилплощади с заемщиком, справки из медицинских учреждений, подтверждающие здоровье клиента, справку о регистрации (форма № 9) и иные.