Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры в Беларуси в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Можно ли оформить сделку купли-продажи в БТИ РБ?
БТИ, или Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, в том числе оказывает и риэлторские услуги. То есть их специалисты осуществляют помощь в купле-продаже недвижимости, оформлении готовых вариантов сделок, подборе вариантов предстоящих сделок, перепланировке, реконструкции, переустройстве объектов жилого и нежилого фонда (помощь в подготовке и оформлении правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости), подготовке и оформлении документов по переводу объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда и документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
К тому же, договор о недвижимости подлежит обязательному заверению нотариусом или представителем БТИ. Они должны проверить все необходимые требования к заключению сделки, например, существуют ли запреты на продажу недвижимости, принадлежит ли недвижимость данному собственнику, есть ли другие лица, имеющие право на пользование жилплощадью, задолженности по оплате коммунальных услуг и другие.
Уплата подоходного налога
Оплачивать налоги – прямое обязательство гражданина Республики Беларусь. В случае с недвижимостью собственники часто упускают факт присутствия возможной необходимости в уплате подоходного налога, что в последствии оборачивается штрафами и вызовами в суд.
Выделим ситуации, когда продавцу необходимо позаботиться об уплате подоходного налога за проданную недвижимость:
- Вторая продажа квартиры за последние 5 лет. Иные типы недвижимости, проданные в последнюю пятилетку, не учитываются;
- Продавец – нерезидент, а именно гражданин, находящийся 183 дня и менее в календарном году на территории Республики Беларусь.
Как оформить договор купли-продажи?
Когда все документы собраны, нужно подписать договор купли-продажи. Это документ, удостоверяющий акт передачи жилой площади за оговоренную сумму денег. Он должен быть составлен и заверен нотариусом.
Он делается в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. В нем содержится вся информация о квартире: адрес, расположение, характеристики, а также ее стоимость. Помимо этого, в договоре указываются данные сторон, условия расторжения сделки, взыскание компенсации. По сути, этот документ – юридическая гарантия вашей продажи.
Когда договор подписан, нужно определиться со способом передачи денег: наличными или переводом на банковский счет. Чтобы себя обезопасить, лучше воспользоваться вторым способом. Достаточно открыть счет в банке, куда счастливый покупатель может перевести нужную сумму.
Теперь можно приступать к государственной регистрации сделки. Она осуществляется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, обычно – по предварительной записи. После посещения кадастра покупателю передаются ключи, регистрируется переход права собственности. Готово! У вашей квартиры теперь новый собственник.
Какие документы нужны для покупателя квартиры?
При совершении сделки купли-продажи покупателю квартиры нужно ознакомиться с документом, который удостоверяет личность продавца, − паспортом. Далее обязательны документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Это технический паспорт на жилье или свидетельство о государственной регистрации. Также важно подтверждение, что продавец квартиры не состоит ни на каком учете. Для этого он должен представить медицинскую справку о состоянии здоровья.
В расчетно-справочном центре собственник квартиры должен взять копию лицевого счета — в этом документе отражаются технические характеристики квартиры (площадь, кто является собственником, кто зарегистрирован в квартире, если квартира сдается, то сведения о нанимателе жилого помещения).
Обязательные пункты договора купли-продажи недвижимости
В документе обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При их отсутствии договор не считается заключенным.
При этом обязательно должно предусматриваться условие о цене этой недвижимости, иначе договор также будет считаться незаключенным.
— Условие, которое должно быть обязательно предусмотрено в договоре, — передача недвижимости от продавца к покупателю. Каким образом это происходит? Стороны могут указать, что это имущество передано до подписания договора. Это упрощает порядок регистрации, потому что покупатель сам идет в органы государственной регистрации и регистрирует переход прав на недвижимость на себя без подписания передаточного акта. Либо уже в договоре определяется, что передача недвижимости будет производиться после подписания этого документа в определенный срок. В таком случае две стороны должны вместе пойти в регистрирующий орган, подписать передаточный акт или иной документ, и после этого будет зарегистрирован переход права собственности на имя покупателя. Второй порядок обычно применяется тогда, когда не произведен полностью расчет, т. е. какая-то часть денег была передана до подписания договора, а оставшаяся передается после подписания договора в прописанный срок. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, — рассказывает специалист.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Часты случаи, когда квартиру необходимо продать, а ее долей владеет несовершеннолетний. Заранее позаботьтесь о документе из органов опеки, что они согласны на отчуждение собственности ребенка. Этот обязательный документ (распоряжение главы администрации района) нужен для подтверждения, что сделка не нарушает его права.
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Регистрация недвижимости в БТИ
Это самый важный момент, после которого имущество полностью перейдет во владение нового собственника. Подавать документы нужно орган по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В Минске эти услуги оказывает РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Потребуются документы:
- оригинал паспорта;
- заявление по установленной форме (выдается специалистом БТИ и заполняется в его присутствии);
- договор купли продажи, заверенный надлежащим образом;
- квитанция об оплате сбора за услугу (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить в день обращения через банк);
- передаточный акт;
- расписка в получении денег, если этого требуют условия договора.
Обычно покупатель и продавец вместе регистрируют сделку. Однако в договор может быть включен пункт о том, что данное право принадлежит только одной стороне, а присутствие второй не потребуется. Исключение составляют случаи, когда пакет документов неполный или подлинность документов вызывает сомнения.
После этого нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Пакет документов аналогичен, подается тоже в БТИ, а сам процесс не занимает больше 5 рабочих дней. По окончании на руки выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Регистрация в Росреестре может производиться двумя способами – лично и путем отправки документов по почте. Обе стороны договора (покупатель и продавец), явившись в территориальный орган, к которому относится продаваемая квартира, должны собственноручно написать заявления о праве передачи собственности. Бланки заполняются и подаются на основании данных паспорта, в присутствии представителя регистрационной службы. Если кто-то из участников купли-продажи отсутствует, его может заменить доверенное лицо, права которого подтверждены нотариально.
- документ, заверенный нотариусом, который подтверждает права на распоряжение жильем;
- паспорт (технический или кадастровый), выданный БТИ;
- документы на всех прописанных по этому адресу людей: для взрослых – паспорт, для несовершеннолетних детей, если таковые есть – свидетельства о рождении;
- справка-разрешение органов попечительства и опеки(при наличии несовершеннолетних детей);
- взаимное согласие каждого супруга, при наличии свидетельства о заключении брака;
- справка о составе вашей семьи, взятая в ЖЭКе, копия записи домовой книги непосредственно перед самой сделкой (она имеет короткий срок действия);
- справки, взятые в соответствующих организациях, о том, что по этому адресу не имеется коммунальных долгов.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом юридическому лицу
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Ответ. Так как квартира уже является нежилым помещением то налог 13% должна удержать организация (юридическое лицо) (ч. 2 ст. 216 НКРБ), по желанию плательщика организация может применить только имущественный (затраты на приобретение) вычет 20%, но в данном случае есть право на применение большего вычета, поэтому нецелесообразно применять 20% и такое заявление юрлицу подавать не надо, т.к. лишитесь право на полный вычет. Полный имущественный вычет (затраты на покупку) можно применить только по окончании года в котором выплачена часть дохода в пропорциональном размере проиндексированные по курсу доллара на момент получения дохода.
Например, в 2021 году должны оплатить 50000 (одну пятую), но на руки выплатят 50000 — (50000 х 13%) = 43500, а 6500 подоходного налога перечислять в бюджет. После 1 янв. 2022 физическое лицо подаёт декларацию в налоговую (надо приложить справку с организации об удержанном налоге, договор продажи нежилого помещения и договор приобретения квартиры) и налоговая применит вычет в размере 30000 (одна пятая пропорционально сумме поученного дохода (п.1.2. ст. 211)), но проиндексированных по формуле 30000 делим на курс доллара на момент покупки квартиры и умножить на курс доллара на момент получения дохода в размере 50000 (при выплате частями в течении года будет несколько курсов и всё пропорционально считается) и налоговая вернёт часть или весь налог. И так далее по всем годам.
Зависимость от статуса налогового резидента
Вопросы налогообложения связаны как с гражданством граждан, так и с местом их постоянного проживания (более 183 дн. в году).
Для граждан Беларуси, независимо от их статуса налогового резидента, действует правило о налогообложении второй проданной за пятилетку квартиры. Вот тут скользкий вопрос в праве не не дискриминацию граждан других государств по соглашениям об избежании двойного налогообложения гражданам РБ есть льгота, а например россиянам нет.
Для иностранных граждан, постоянно проживающих в РБ, действует правили о продаже 2-х квартир в 5 лет.
Для иностранных подданных, не проживающих в РБ, нет льготы от освобождении об налогообложения первой квартиры.
Вопрос. Буду продавать квартиру в Белоруссии, я гражданин России, постоянно живу в России. Квартиру купил в 2014 году, за 400 миллионов бел. руб. или примерно 40000 $, какой налог нужно заплатить в 2020 году если продам квартиру за 25000 $? И какой будет налог если я продам квартиру родной сестре?
Ответ. Налога в обоих случаях не будет.
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ