Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод апартаментов в жилой фонд в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
МОСКВА, 24 декабря. /ТАСС/. Закон о правовом статусе апартаментов в России будет принят в 2022 году, но он претерпит существенные изменения, сообщил ТАСС в пятницу председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Новый статус апартаментов: что ждать покупателям
Ludya/Depositphotos
Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».
Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.
Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.
Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?
Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
Предварительная подготовка
В ходе подготовки к перевыпуску необходимо сделать следующее
- Получение права собственности на помещение. Для помещений в новом здании необходимо дождаться окончания строительства и регистрации в Росреестре.
- Снятие веса. На участке не должно быть препятствий, блокировок или помех, связанных с правами третьих лиц.
- Поручите специалисту оценить, соответствует ли недвижимость установленным правилам и нормам. Если обнаружены несоответствия, следует определить, можно ли их устранить.
- Перепланировка. Если это технически возможно, следует провести перепланировку. Все работы должны быть предварительно согласованы с компетентными органами (пожарная служба, СЭС, жилищное управление).
Процесс рассмотрения документов в законе очень неясен. В результате не существует единого подхода. Не существует определенных числовых параметров для безопасного размещения дверей, звукоизоляции, солнечной радиации или вибрации.
По сути, решение остается за экспертами органа власти. Поэтому они не обязательно объективны.
В случае положительного решения заключение органа местного самоуправления направляется в Единый государственный реестр собственников и юридических лиц.
В случае отрицательного решения гражданин имеет право обратиться в суд.
Важно! Распространенной причиной отказа является наличие имущественного обременения. Поэтому до начала процесса ипотека должна быть погашена.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Подача заявления в уполномоченный орган
Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:
- через Госуслуги;
- через МФЦ;
- в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.
Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:
- наименование жилищного отдела местной администрации;
- данные руководителя;
- сведения о заявителе;
- наименование заявления;
- просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
- информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
- сведения о правах на объект;
- данные об отсутствии обременений;
- перечень документации к заявлению;
- подпись и дата.
Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?
Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:
- Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
- Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
- Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.
Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.
Как перевести садовый дом в жилой?
Как перевести апартаменты в жилой фонд?
Перевод жилого помещения в нежилое: правила и последствия в 2023 году / Официальный сайт управления образования администрации г. Кудымкара
Владельцы недвижимости, которые задумались о процедуре перевода жилого помещения в нежилое, часто задаются вопросом, как изменится статус и что нужно предпринять для осуществления смены категории. Однако не всегда объяснения в рамках жилищно-правовых норм воспринимаются легко и понятно – ведь процедуры перевода помещения в недвижимости для каждой категории различаются.
Как изменить жилую квартиру на нежилое помещение и какие действия благоприятствуют этому процессу? Какие условия и согласия нужны от соседей и как их добиваться? Ответим на основные вопросы о переводе жилого помещения в нежилое и выясним, какие документы нужны и как осуществить этот процесс в соответствии со всеми правилами.
В центре внимания нашей статьи – алгоритм перевода жилого помещения в нежилое. Спорадические заявления, попытки искать обходные способы попеременно отказываются как право на перевод, которое ему не простоож право, поэтому важно знать все нюансы процедуры и действовать в соответствии с законодательством.
Получение ВНЖ при снятии квартиры
Сегодня Турция предоставляет иностранцам (и россиянам в том числе) краткосрочный ВНЖ с условием заключения договора аренды. На данный момент это самый простой и поэтому распространенный среди граждан России способ.
По новому правилу в 2023 году ВНЖ по аренде квартиры выдается на 6 месяцев, ранее его получали на год. Стоит учитывать важный момент: имея краткосрочный вид на жительство, вы не сможете полноценно устроиться на работу в Турции, так как правительство заинтересовано не в предоставлении рабочих мест приезжим на время, а скорее в том, чтобы они тратили здесь свои сбережения.
Работать же в Турции могут иностранные граждане, приехавшие сюда по специальному рабочему контракту. Тем не менее краткосрочный ВНЖ — это отличный вариант для тех россиян, кто работает удаленно либо же имеет денежные накопления. Жизнь в Турции сравнительно недорогая, поэтому здесь можно разместиться с комфортом даже с небольшим бюджетом.
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества)
с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН
(подтверждает право собственности)
, копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ
(подтверждающий соответствие требованиям)
. Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья
или отказ
с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим
(порядок действий описан ниже)
.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого».
Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены.
Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.