Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать в суд на застройщика за некачественное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Жалоба на застройщика: как составить, куда, помощь адвоката
Застройщиком является лицо, которому принадлежит земельный участок на праве собственности или предоставлен на ином праве, и на котором осуществляется строительство.
При этом застройщик может самостоятельно осуществлять строительство, а может выступать в качестве заказчика той или иной стройки.
При выполнении строительных работ могут допускаться нарушения, о которых может быть сообщено в форме жалобы в соответствующие органы. Когда писать жалобу на застройщика, куда и как ее писать рассмотрим более подробно.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат по защите прав дольщиков поможет Вам составить жалобу на застройщика, проведет переговоры по урегулированию конфликта: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
В какой суд подать иск
В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания. Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика. К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.
И еще один случай — когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.
Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский. Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело. Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.
Почему споры с застройщиком — это НЕбесполезная трата времени?
Далеко не все знают о возможности отсудить у застройщика деньги за некачественную отделку в квартире, а большинство думают, что кривые стены не стоят долгих разбирательств в суде или не верят в положительный исход. Но, как говорит руководитель отдела экспертиз «Сибирского экспертного бюро» Вячеслав Круглов, проиграть такое дело в принципе невозможно, потому что закон всегда на стороне потребителя, который получил некачественный продукт за свои деньги.
«Часто люди рассуждают так: мы же квартиру получили, обои есть, двери есть. Что еще надо? При этом не все осознают, что заплатили деньги за готовый и качественный продукт, поэтому недочетов в нем быть не может. Но у нас так повелось, что квартиры вообще редко сдаются без дефектов, а это ни что иное, как обман покупателя», — комментирует Вячеслав.
Недостатки найдутся всегда
Поэтому, отправляясь принимать свою новенькую квартиру от застройщика, знайте, что почти со стопроцентной вероятностью в ней обнаружатся строительные недочеты, за которые вы вправе требовать компенсацию. Даже если на первый взгляд всё кажется ровным и красивым, при внимательном изучении можно обнаружить множество недостатков.
«За мою практику, а это более 900 проведенных экспертиз, мне встречалась только одна более менее ровная квартира, но и там нашлось дефектов на 20 тысяч рублей. И это еще при том, что в ней был сделан частичный ремонт. Главное при приемке знать, на что обращать внимание. Есть такой, вроде бы, не самый существенный недостаток как обои, наклеенные внахлест, но даже за него можно отсудить деньги с застройщика. Наиболее существенными дефектами считаются некачественно установленные окна, которые со временем начинают промерзать, или неровные стены. Неработающая вентиляция, электрика, кривые двери, — за всё это тоже можно взыскать убытки с застройщика», — добавляет юрист.
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Направление претензии
При просрочке передачи жилого помещения дольщику требуется направить на юридический адрес застройщика претензию. Эта досудебная мера, которая носит обязательный характер в силу ФЗ-214, призвана урегулировать спор в мирном порядке.
В претензии дольщик требует от строительной компании выполнить обязательства по передаче квартиры в определенный срок (например, в течение 1 месяца). Также рекомендуется указать, что если компания не выполнит требования, то гражданин будет решать вопрос в судебном порядке, при этом помимо передачи жилья с застройщика будут взысканы убытки, неустойка и судебные расходы.
В претензии также необходимо привести расчеты суммы неустойки, а также прописать банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Если не указать банковский счет дольщика, то застройщик в суде может ссылаться на это.
Претензию нужно направить застройщику постовым отправлением (заказным письмом с описью вложения), сохранив квитанцию Почты России. Не забудьте указать срок, в течение которого строительная компания должна ответить и адрес дольщика, куда направлять ответ.
Устранение недостатков некачественного строительства дома
Устранение недостатков некачественного строительства дома — основное и первое требование, которое Вы можете предъявить, поэтому начинать всегда следует именно с него. Вы, как потребитель, вправе требовать от исполнителя устранения недостатков выполненной работы, причем устранить недостатки он обязан бесплатно, без всяких доплат с Вашей стороны.
Важно! Без предъявления этого требования, предъявлять остальные требования бесполезно, за исключением случаев, когда недостатки являются существенными либо произошло существенное отступление от договора.
Недостатки услуги должны быть устранены исполнителем в разумный срок, который назначаете Вы. Такой разумный срок определяется по следующим правилам:
- срок должен быть указан в договоре или в ином документе, который подписываются сторонами;
- если в указанных выше документах срок отсутсвует, то его можно указать в заявлении, которое направляется исполнителю (образец заявления).
Разумный срок — как правило это 7 дней, если из существа обязательства не вытекает иное.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются:
Здесь мы перечислим наиболее частые дефект, но не удивляйтесь, если из этого списка вам ничего не подходит в действительности их намного больше.
- Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
- Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
- Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
- Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
- Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
- Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
Подсудность и подведомственность исков о строительных недостатках.
При предъявлении иска от имени собственников – физических лиц (по надлежаще оформленной доверенности) вопросы о подсудности и подведомственности будут разрешаться нормами Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) и Закона о ЗПП, так как Закон 214 не содержит нормы о подсудности и подведомственности таких споров.
В соответствии с пунктом 1 ст. 22 ГПК РФ «Подведомственность гражданских дел судам» суды рассматривают и разрешают, в том числе, и исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй ст. 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии со ст. 23 ГПК РФ «Гражданские дела, подсудные мировому судье», судебные споры между участниками долевого строительства и застройщиками по устранению строительных недостатков не входят в перечень категорий дел, подсудных мировому судье.
Согласно пункту 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
-
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
-
жительства или пребывания истца;
-
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Данный вывод сделан также в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – Пленум ВС РФ № 17).
Таким образом, данный иск от имени собственников – физических лиц (по доверенности), должен быть подан в суд общей юрисдикции по выбору истца на основании ст. 17 Закона о ЗПП или ст. 28 ГПК РФ.
Как добиться от застройщика устранения недостатков строительства – пошаговая инструкция
По закону, дольщик при обнаружении дефектов должен следовать такой инструкции:
Шаг 1. Проведите независимую экспертизу. Найдите лицензированную компанию, проводящую независимую экспертизу. В дальнейшем этот документ может потребоваться для суда.
Шаг 2. Зафиксируйте самостоятельно все дефекты. Конечно же, если у вас нет средств обратиться к экспертам, можете самостоятельно при приемке квартиры составить список недочетов. Предложите его подписать комиссии и застройщику. Если отказываются, отправляете его заказным письмом с требованием исправить выявленные недостатки жилья.
Шаг 3. Составьте претензию застройщику. Можно передать ему лично документ или отправить по почте. Обязательно оставьте подписанную копию для себя.
Шаг 4. Получите ответ от застройщика. Это может быть и письмо с отказом, и игнорирование ваших требований.
Шаг 5. Напишите исковое заявление и подготовьте доказательства.
Шаг 6. Участвуйте в судебном споре. Если вы не желаете приходить в суд и разобраться в данном вопросе, за вас может сделать это адвокат или юрист.
Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист.
Шаг 8. Дождитесь исполнения решения суда и устранения всех недочетов.
Если застройщик игнорирует решение суда, подавайте повторный иск и просите суд привлечь застройщика к ответственности за неисполнение требований судебных органов.