Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартиры с последующим выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Схема выглядит так. Владелец и будущий арендатор заключают договор аренды квартиры, в котором обязательно прописывается право выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит как арендные платежи, так и выкупную стоимость – по частям. Выкупная стоимость квартиры, порядок внесения выкупных платежей и прочие детали тоже указываются в договоре. Когда арендатор полностью выплачивает цену за квартиру, заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником.
Теперь поговорим о минусах. Для арендатора-покупателя недостаток схемы, во-первых, заключается в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Всё-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу своего жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик.
Во-вторых, заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья. И здесь важное отличие этой схемы от ипотеки. Ведь заключая ипотечную сделку, покупатель оформляет право собственности сразу. Грубо говоря, при ипотеке человек выкупает у банка уже своё жильё (по закону заёмщик считается собственником, а банк – держателем залога), а при аренде с последующим выкупом – чужое. В ипотечной квартире заёмщик (как собственник) может зарегистрировать себя и свою семью, а в арендованной квартире – нет. Кроме того, арендатор может долго выплачивать большие выкупные суммы, но так и не стать собственником, если владелец передумает продавать жильё: выплаченные деньги вернутся, но время будет потеряно. И это мы рассматриваем идеальный вариант, при котором владелец готов в полном объёме и единомоментно вернуть арендатору всю сумму. Но ведь нет гарантий, что возврат средств не затянется или добиваться его не придётся через суд.
Комментарии экспертов:
Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
«Честно говоря, мы в нашей практике с такими ситуациями не сталкивались. Скорее всего, это действительно единичные случаи. Трудно представить, в какой ситуации это может быть интересно и выгодно продавцу (собственнику квартиры).
Можно предположить, что продавец вступает в наследство (оформление документов по закону занимает 6 месяцев), но уже нашёл покупателя на свою квартиру. Тогда, как вариант, такой договор может быть заключён. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Дабы избежать конфликтных ситуаций в будущем и прописать исчерпывающий перечень всех прав и обязанностей сторон в договоре, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу, который специализируется в этой области права».
Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?
Аренда с правом выкупа квартиры – это одна из форм аренды жилья, при которой арендатор имеет возможность приобрести снимаемую квартиру по истечению срока аренды. Эта сделка может столкнуться с определенными особенностями, и чтобы избежать проблем, важно правильно оформить договор.
В договоре аренды с правом выкупа квартиры необходимо указать следующие важные условия:
- Стоимость аренды и условия оплаты;
- Срок аренды и условия продления;
- Сумма выкупа и срок его осуществления;
- Права и обязанности сторон;
- Условия оценки жилья при выкупе и ответственность за его сохранность;
- Порядок урегулирования споров и прочие детали сделки.
При составлении договора аренды с правом выкупа квартиры важно учесть следующие особенности:
- Как арендатор, вы должны осознавать, чем будут отличаться условия договора аренды с правом выкупа от обычного договора аренды.
- При выкупе квартиры вы можете столкнуться с проблемами оценки ее стоимости, поэтому в договоре нужно установить четкие правила оценки и регулирования споров на этот счет.
- Аренда с правом выкупа может быть более выгодна для вас, чем покупка жилья с помощью ипотечного кредита, но при этом также существуют риски, с которыми нужно быть готовым столкнуться.
- Особенности данного вида договора касаются и срока аренды – он часто устанавливается более длительным, чтобы арендатору было возможно накопить достаточную сумму для выкупа квартиры.
- Важно заранее проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости, чтобы правильно оформить договор и избежать возможных проблем.
В целом, аренда с правом выкупа квартиры может быть выгодной формой сделки для арендатора, которому интересно приобрести жилье в будущем. Однако, необходимо тщательно оценить все риски и условия, прежде чем подписывать договор такого рода.
| Особенности аренды с правом выкупа квартиры: | Преимущества | Риски |
|---|---|---|
| Долгосрочный срок аренды | Возможность накопить деньги на выкуп | Ограничение на использование жилья |
| Право выкупа квартиры | Постепенное погашение стоимости жилья | Невыполнение срока выкупа |
| Особые условия оценки жилья | Возможность оценить реальную стоимость жилья | Разногласия по оценке стоимости |
Подводя итог, можно сказать, что особенности аренды с правом выкупа квартиры имеют свою суть и проблемы, а также свои преимущества и риски. Для того чтобы успешно составить договор аренды с правом выкупа квартиры, необходимо тщательно продумать все условия и обратиться к специалистам, которые помогут вам избежать возможных проблем.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Сравнение аренды с последующим выкупом и ипотечного кредита
| Параметр | Аренда с последующим выкупом | Ипотечное кредитование |
| Первоначальный взнос | Не требуется | Обычно требуется, размер зависит от условий банка |
| Общая сумма платежа | Может быть меньше, чем по кредиту | Включает основной долг, проценты, страхование и другие расходы |
| Право собственности | Переходит после полной оплаты | Переходит сразу, но с обременением в пользу банка |
| Риск потери имущества | Есть, если нарушены условия договора | Есть, при невыплате кредита |
| Возможность использования имущества | С момента заключения договора | С момента покупки |
| Возможность досрочного выкупа | Обычно предусмотрена | Зависит от условий банка |
Аренда с правом выкупа имеет преимущества перед ипотечным кредитом, включая меньшую общую сумму платежа, отсутствие первоначального взноса и возможность пользования имуществом с момента заключения договора. Однако она также имеет ряд недостатков, включая нечеткую юридическую форму сделки, риск залога имущества, возможность выселения.
Как правильно составить договор?
Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.
Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.
Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:
- Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
- Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
- Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
- Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
- Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
- Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
- Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.
Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Плюсами аренды квартиры с правом последующего выкупа можно считать:
- Возможность проживать в помещении до момента перехода прав собственности от продавца к покупателю.
- Отсутствие третьей стороны в данной сделке, которой необходимо выплачивать проценты или иного рода отчисления.
- Возможность за время проживания в квартире произвести её ремонт и оформить жилое помещение под себя.
- Минимизация рисков в случае аннулирования сделки. Если такое произойдет, то покупатель рискует только выплаченной суммой.
К недостаткам такого способа приобретения жилой площади можно отнести:
- Возможный рост или падение выкупной цены квартиры за период аренды.
- Продавец получает не всю сумму целиком, а равными небольшими частями на протяжении определенного времени, указанного в договоре.
Перед тем, как заключать сделку и подписывать договор, необходимо выполнить ряд простых условий, а именно:
- провести мониторинг цен на рынке недвижимости;
- получить полную и достоверную информацию о личности продавца;
- оценить во сколько в конечном итоге обойдется приобретенная квартира;
- узнать о возможности временной регистрации в арендуемом жилье;
- выяснить, не находится ли квартира в залоге, под арестом, а также убедится в отсутствии наследников на данное имущество;
- проконсультироваться у юриста о возможных рисках и подводных камнях при оформлении такого рода сделки.
Получив подробную информацию и взвесив все «за» и «против» можно уберечь себя от неприятных последствий и потери денежных средств. Самое главное в данном вопросе найти честного собственника с «чистой» с юридической точки зрения квартирой и грамотного юриста по жилищным вопросам. Также немаловажно правильно составить договор, отразив в нем ключевые моменты, права и обязанности сторон.
Общее взаимодействие между частями выкупного лизинга выглядит следующим образом
- Стороны заключают договор аренды с последующим приобретением в соответствии с правилами, установленными племенным законодательством. В договоре оговаривается конкретный порядок оплаты за квартиру.
- В течение определенного периода арендатор проживает в квартире и платит определенную сумму.
- По окончании срока аренды квартира принадлежит арендатору. Выкупная цена в этом случае регулируется договором. Предложение о покупке квартиры может быть сделано арендатором или арендодателем.
- Как и при сделках купли-продажи, права нового владельца регистрируются в реестре после поглощения палатой общин.
В этой части договора должно быть написано
- Имя транзакции, имя
- Место подписания договора и дата его подписания, а также
- имена сторон сделки или название компании, если одна из сторон является физическим или юридическим лицом.
В дополнение к информации о части сделки следует объяснить цель договора. Данные о собственности должны быть написаны надежным узнаваемым способом. Укажите:.
- Название недвижимости — дом, квартира или комната. Объясните его статус — жилой, нежилой.
- Общая площадь, шт.
- количество этажей, количество
- Количество комнат,.
- Номер земельного кадастра,.
- Адрес,.
- Кто является документально подтвержденным владельцем имущества?
- Перечень документов, прилагаемых к договору, подлежащему заключению
- Срок аренды.
Что такое аренда с правом выкупа
Аренда недвижимости с правом выкупа — это схема приобретения имущества, когда изначально в договор заложен последующий переход в собственность. Покупатель платит за аренду жилья и параллельно вносит «выкупные» платежи. В квартире или доме можно жить, но собственность будет оформлена только после того, как владелец получит от арендатора полную стоимость.
Для проведения такой сделки стороны заключают договор аренды с правом выкупа недвижимости: в нём фиксируют условия аренды и выкупа недвижимости одновременно. Если одна из сторон передумает завершать сделку, договор можно расторгнуть. Тогда продавец (и по совместительству арендодатель) обязан вернуть приобретателю все платежи, внесённые в счет выкупа квартиры. Арендные платежи не компенсируются.
Несмотря на вполне логичную схему, в сфере недвижимости она используется редко: куда чаще покупатели прибегают к ипотеке. Почему так происходит и в чем разница — расскажем дальше.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Долгосрочная аренда с последующим правом выкупа — это схема, которая позволяет проверить на удобство и качество приобретаемое жильё. Покупатель одновременно арендует жилплощадь и пользуется районной инфраструктурой, оценивает транспортную доступность, определяет, насколько в квартире шумно или пыльно и сможет ли он ужиться с соседями.
Ни покупка в ипотеку, ни за собственные средства не дают такой возможности. Если только покупатель не жил в квартире как арендатор до сделки.
Договор аренды жилья с последующим выкупом может быть составлен таким образом, что стоимость аренды зачисляется в счет покупки. Это будет дороже обычной аренды, но сопоставимо со стоимостью ипотечного кредита, только без первоначального взноса.
Преимущество такого формата покупки в том, что сделка обратима. Если одна из сторон расторгает договор, приобретатель получает назад деньги, которые перечислял в счёт выкупа. Квартиру, купленную в ипотеку, вернуть нельзя. Ее можно только продать — и сделку придется согласовывать с кредитором.
Минусы у аренды с дальнейшим выкупом тоже есть. Основной — в том, что если продавец решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, то, вернув выкупные платежи, покупатель останется без квартиры, упустив время.
Пока платятся арендная плата и выкупные, цены на жильё могут измениться. Деньги, которые вернёт продавец, будут иметь другую покупательную способность. В то же время покупателю сумма возвращается сразу (если иное не предусмотрено договором) единым платежом, что, возможно, позволит оформить ипотеку на другое помещение.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
Договор для сделки по аренде с правом последующего выкупа не имеет стандартной формы. Это всегда предмет договоренностей продавца и покупателя. Поэтому важно как можно подробнее изложить в договоре условия сделки и последствия за их нарушение.
Примерная структура может быть такой:
— преамбула договора
— предмет договора
— размер выкупной цены и арендной платы, порядок внесения платежей
— обязанность сторон
— ответственность сторон
В преамбуле прописывают наименование сделки, данные сторон, которые её заключают, место оформления. В «предмете» должны быть подробные данные о недвижимости (адрес, расположение на этаже, состояние, площадь и т. п.) с указанием собственника.
Возможность и условия выкупа — это важнейший пункт договора. То, что арендованное жильё переходит в собственность арендатора при наступлении определённых условий, должно быть прописано очень чётко. Если этого пункта нет, то стороны фактически заключают простой договор аренды.
Условия аренды прописываются отдельно. В этой части необходимо указать срок аренды, размер ежемесячных платежей, сумму депозита и прочее, как в обычном договоре аренды. Например, если квартира передаётся с мебелью и техникой, их можно описать в приложении.
В условиях выкупа должна быть указана выкупная цена — фиксированная или индексируемая с учетом инфляции. И условия внесения этой суммы (ежемесячно, поквартально, несколькими неравными платежами — это предмет договоренностей между участниками сделки).
Эксперты рекомендуют предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры. Если это условие включается в договор, значит, нужно добавить пункт о прекращении аренды (при наступлении условий полного выкупа).
Условия расторжения и прекращения действия договора тоже нужны. Обычно они предусматривают штрафные санкции.
Преимущества и недостатки
Наиболее распространёнными объектами аренды с правом выкупа являются квартиры и дома. Как и любая другая сделка, она имеет свои отрицательные и положительные стороны.
Преимущества выкупа арендуемого имущества:
- Арендатор знает все характеристики квартиры, в том числе скрытые, ввиду длительного проживания. Имеет возможность выплачивать оговоренную сумму без процентов и посредников. Обладает приоритетным правом на приобретение имущества, если арендодатель захочет его продать, даже если в договоре не было пункта о возможности выкупа.
- Арендодатель заключил с арендатором долгосрочные правовые отношения, это повышает уровень надёжности контрагента.
- Не нужно тратить время и деньги на поиск покупателя, если возникла необходимость продать квартиру, а арендатор согласен её приобрести.
- Условия договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жильё.
- В некоторых случаях цена выкупа жёстко зафиксирована в договоре, её нельзя изменить в одностороннем порядке.
- Срок договора согласовывается двумя сторонами.
- Если арендатор передумал выкупать объект, арендодатель обязан вернуть платежи в счёт выкупной стоимости.
- Общая сумма затрат меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, проценты отсутствуют.
- Арендатор пользуется недвижимостью сразу же после заключения договора.
- Не нужно вносить первоначальный взнос.
В чем выгода сторон данного договора
Арендатор:
- Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
- Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
- Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.
Арендодатель:
- Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
- Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.