Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выгоднее гасить ипотеку уменьшать срок или платеж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Уменьшение платежа по ипотеке
Сокращение платежа по ипотеке за счёт частичного досрочного погашения – это вариант для тех, кто хочет уменьшить ежемесячную долговую нагрузку. Срок кредита при этом не меняется. Переплата банку, к сожалению, сокращается очень незначительно. Рассмотрим на примере с такими же исходными данными, как и в прошлом случае.
ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.
Если платить без досрочного погашения, получится:
- ежемесячный платёж – 22 821 рубль;
- переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения ежемесячного платежа, получится:
- ежемесячный платёж – 21 804,04 рубля;
- переплата банку – 1 775 745,58 рубля.
При таком варианте частичного досрочного погашения экономия составит 82 033,69 рубля.
Итого получаем: 260 250,95 руб. > 82 033,69 руб. То есть с точки зрения переплат по процентам значительно выгоднее сокращать срок ипотеки.
Что лучше уменьшить: срок или платеж?
Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.
Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении?
На сегодняшний день у заемщиков, которые хотят погасить ипотеку досрочно, есть возможность претендовать на возвращение части страховки. Однако для этого необходимо выполнить ряд условий. К примеру, получить такую компенсацию можно только при полной выплате кредита. Если погашается лишь его часть, вернуть премию по договору страхования не удастся.
Для возврата страховки в первые 7 календарных дней после полной досрочной выплаты кредита необходимо направить соответствующее заявление в банк, который выдавал заем. Часть страховой премии, которая может быть возвращена, рассчитывается пропорционально тому времени, которое осталось до полной выплаты долга.
Важно учитывать и то, что возврат страховки возможен только в том случае, если сам кредит и страхование были оформлены в рамках одного пакета услуг. Также необходимо уточнить, не случались ли за период кредитования ситуации, которые можно отнести к страховым случаям. Если они были, даже часть премии по договору страхования вернуть уже не получится.
Так как закон, позволяющий заемщику получить часть страховки после досрочной выплаты, был принят только 1-го сентября 2020 года, он распространяется исключительно на те договоры, которые были подписаны после этой даты. Если клиент оформил кредит раньше, рассчитывать на возврат части страховки он не может.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Когда выгодно уменьшить срок займа?
Уменьшить срок займа, чтобы сократить размер переплаты выгодно в следующих случаях:
-
заем оформили 2−3 месяца назад, а до погашения еще три года;
-
у банка отсутствуют дополнительные комиссии за досрочное погашение;
-
сумма ежемесячных платежей не будет превышать 40% от дохода семьи заемщика;
-
оплата по кредиту вносится равными платежами — аннуитет.
Какой способ выгоднее?
Чтобы было понятно, как выгоднее гасить ипотеку досрочно – уменьшение платежа или срок, лучше всего привести наглядный пример.
Человек заключил ипотечный договор в ноябре 2016 года, предметом которого стала квартира стоимостью 5 миллионов рублей. Стороны установили срок обязательств — 25 лет, ставка по процентам — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55, 5 тысяч рублей. В результате ему придется переплатить сумму в 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы ипотеки.
При этом человек имеет заработную плату, размер которой составляет 150 тысяч рублей. 50 тысяч рублей он имеет возможность оплатить досрочно. Поэтому он решает уменьшать не платежи, а общий срок кредитования.
В конечном счете он погасит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок уменьшиться на 19 лет. Переплаченная сумма будет составлять 2 005 225 рублей – это 40% от суммы кредита.
Если же человек решил уменьшить именно платежи, а не срок в связи с тем, что у него нет уверенности завтрашнем дне. С этой целью он каждый месяц вносит дополнительный платеж в размере 50 000 рублей с уменьшением размера очередной оплаты.
В итоге должником будет совершен окончательный платеж в январе 2025 года, то есть раньше на 16 лет. При этом сумма переплаты выйдет 2 569 226 рублей – это 52% от размера ипотеки. В результате заемщику удастся сэкономить примерно 750 000 рублей.
Таким образом, оба способа хороши. Какой из них выбрать должник решает сам, исходя их того, что ему необходимо – сэкономить деньги или время.
Зачем такие сложности
Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.
Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.
Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.
Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.
Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.
Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
Выполнение процедуры связано с рядом преимуществ и недостатков. В перечень плюсов можно включить следующие особенности:
- Иногда срок закрытия обязательств по кредиту доходит до 30 лет. Спрогнозировать доход на такой длительный срок проблематично. Снижение размера платежа или уменьшение периода минимизируют возможные риски.
- Наличие непогашенных обязательств выступает психологическим испытанием. Не всем лицам комфортно жить с долгом. Досрочное погашение ускоряет расчёт по нему.
- Метод позволяет сэкономить на процентах. В течение долгого срока закрытия обязательств гражданин вынужден будет внести сумму, в несколько раз превышающую тело кредита.
- Пока обязательства не закрыты, квартира считается залоговым имуществом. Выполнение операций с ней ограничено. Гражданин не может сдать помещение в аренду без разрешения финансовой организации, продать квартиру или подарить её. Досрочное погашение позволяет ускорить снятие обременения.
- Ускорение закрытия обязательств снимает ограничение. Погасив долг, человек сможет взять ипотеку повторно и купить более просторное жилье.
В РФ граждане предпочитают досрочно рассчитываться по обязательствам. Средний срок погашения кредита составляет порядка 5 лет. Однако не всё однозначно. Присутствуют и недостатки:
- Деньги обесцениваются. Стремясь избавиться от задолженности, граждане не учитывают фактор инфляции. Показатель находится на высоком уровне. Доходы индексируются. В течение 5 — 10 лет они вырастают в 2-3 раза. Сумма кредита остаётся неизмененной. Однако фактический размер долга снизится в несколько раз. Поэтому спешить платить ипотеку не всегда рационально.
- Свободные средства чаще выгоднее инвестировать. Проценты по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам. В результате человек может совершить крупную покупку, не беря деньги в долг. Если лицо хочет обзавестись автомобилем в ближайшие несколько лет, выгоднее сделать это за собственные средства. Альтернативой выступает инвестирование в развитие бизнеса.
- Гражданам, получившим ипотеку, предоставляются налоговые льготы в размере 13% от подоходного налога. Закрывая обязательства досрочно, человек может лишиться вычета.
Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?
Сбербанк является одним из немногих банков, которые никак не препятствуют, если клиенты желают погасить ипотеку раньше срока, установленного договором. Однако, должникам следует запомнить один очень важный момент: если дополнительная денежная сумма будет просто перечислена на счет, то ее не зачтут автоматически, средства сверх очередного платежа останутся на счету, пока не наступит следующая дата погашения. Чтобы платеж был зачтен банком, необходимо заранее написать заявление.
При частичном досрочном погашении предусмотрен следующий порядок действий:
- Посетить отделение банка за день до даты внесения очередного платежа и подать заявление, в котором изъявить свое намерение досрочно оплатить долг.
- Перечислить сумму средств, которая состоит из очередного платежа и денег, планируемых внести досрочно.
- Сотрудник произведет перерасчет по ипотеке. Стоит отметить, что Сбербанк предлагает только уменьшить размер платежа, а не сократить срок кредитования.
- Банк составит новый график перечислений, который должник может получить на руки.
Если же клиент намерен погасить ипотечный кредит полностью, то понадобится совершить следующие действия:
- Обратиться в банковское отделение, в котором было оформлено ипотечное соглашение, и попросить сделать перерасчет итоговой суммы задолженности. При этом нужно не забыть сказать, что есть намерение погасить кредит в полном объеме.
- Написать и направить в банк заявление о досрочном погашении.
- Перечислить необходимую сумму на ипотечный счет.
- Запросить и получить документ, который будет подтверждать, что долг является полностью погашенным.
- Произвести расторжение кредитного соглашения с банком.
- Совершить операцию по закрытию банковского счета, чтобы кредитная организация не начисляла комиссию за обслуживание.
- Пройти процедуру снятия обременения ипотечной квартиры.
- Обратиться в страховую компанию, чтобы вернуть уплаченную часть страховки.
Как платить раньше срока?
Для того чтобы досрочно погасить задолженность по ипотеке, независимо от того полной будет оплата или частичной, должник должен обратиться в отделение банка и написать соответствующее заявление. При этом большинство кредитных организаций устанавливают конкретный срок, в течение которого заемщик обязан уведомить о своем желании оплатить долг раньше. Обычно такой срок равен одному месяцу.
После уведомления банка сотрудник назначит день, когда должнику понадобится в отделение и перечислить денежную сумму, размер которой был прописан в поданном заявлении.
Досрочная оплата не всегда является хорошим решение. Здесь стоит знать, что возможны некоторые подводные камни. Поэтому при этом нужно:
обратить особое внимание на условия страховых взносов;
при полном досрочном погашении ипотечного кредита необходимо обязательно запросить в банке специальную справку, которая будет содержать все данные о том, что должник полностью исполнил кредитное обязательство.
Последствия досрочного погашения
При внесении досрочных платежей возможно несколько вариантов развития событий:
- Если внесена вся оставшаяся сумма задолженности, проценты за фактический срок использования денежных средств, а также штрафные санкции (если таковые начислялись), кредит закрывается.
- В случае частичного досрочного погашения у заемщика есть право выбора:
- Уменьшается сумма платежей. Поскольку размер процентов зависит от основного долга, то при уменьшении (частичном погашении), соответственно, пересчитываются проценты. За счет этого сумма платежей становится меньше. Это наиболее распространенный вариант.
- Уменьшается срок кредитования, но платеж остается прежним. Не все банки предлагают уменьшение срока кредита, ведь тогда теряется их прибыль в виде ежемесячных процентных платежей. Но некоторые банки, все же предоставляют клиенту такое право. Например, в ВТБ или Сбербанке возможно досрочно погасить часть долга с уменьшением срока, но для этого необходимо оформить заявление в самом банке.
Поскольку график платежей изменяется в части размера выплат либо срока, в банке вам должны переоформить этот документ.
Заемщики имеют право по любому типу ипотечного договора вносить дополнительную сумму средств, не учтенную при плановом расчете платежей за использование кредита (включая проценты).
В этом банке допускается частичное и полное досрочное погашение. Для этого требуется написать уведомление, в котором указывают информацию о дате следующего перечисления средств, по которым не будут начислены проценты.
Заявление лучше подать за сутки. Согласно условиям, предъявляемым банковской организацией, направить уведомление клиенты обязуются до шести вечера за день до оплаты. Необходимо проследить за правильностью указанной даты, так как при наличии ошибки или в случае несоблюдения срока (главное – подавать бумагу за одни сутки) операцию не осуществят и, соответственно, проценты по долгу за досрочное погашение не учтут.
Что выгоднее – сократить срок кредитования или уменьшать сумму платежа?
Досрочное погашение ипотеки может происходить двумя путями: снижением ежемесячного платежа либо уменьшением срока кредитования.
При сокращении срока кредитования величина ежемесячного обязательного платежа меняться не будет. Эта схема хорошо подходит при аннуитетном варианте погашения с учетом того, что большая часть задолженности выплачена.
При досрочной выплате со снижением обязательного платежа выгода будет в том случае, если схема погашения дифференцированная, и речь идет о погашении задолженности в первые 5 лет. По мере сокращения обязательной суммы уменьшается финансовая нагрузка на бюджет.
Вне зависимости от схемы погашения, не стоит платить ипотеку заранее при отсутствии финансовой стабильности. Это особенно касается ситуаций, когда у заемщика есть другие кредиты или серьезные затраты на крупные покупки или лечение кого-то из членов семьи.
Досрочное погашение не выгодно при аннуитетном погашении в течение первых 5 лет. Это связано с тем, что в указанный период оплачиваются, прежде всего, проценты кредитору.
В основном финансовые специалисты сходятся на том, что выгода сокращения срока кредитования и уменьшения платежа для заемщика примерно одинакова. Финансовая нагрузка на него будет обратно пропорциональной: чем больший взнос совершает заемщик, тем меньшую сумму он должен будет внести в дальнейшем.
Погашение ипотеки досрочно – отличная возможность борьбы с кредитной нагрузкой. Однако это решение предполагает свои риски и подводные камни. Поэтому его выгода в каждом случае определяется индивидуально с учетом ряда факторов.