Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы покупки жилья через агентства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.
Особенности взаимодействия с застройщиком
Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:
- информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
- ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
- возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.
К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:
- ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
- дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.
Cxeмa paбoты aгeнтcтвa нeдвижимocти пpи пpoдaжe квapтиp
Mнoгиe дyмaют, чтo пpи пpoдaжe нeдвижимocти aгeнт выcтyпaeт тoлькo кaк пocpeдник и eгo ycлyги нe тaк yж нyжны. Нo пocpeдничecтвo мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм — тoлькo мaлaя чacть paбoты.
Для нaчaлa нeoбxoдимo aдeквaтнo oцeнить cтoимocть квapтиpы, a тaкжe выяcнить, cкoлькo coбcтвeнник плaниpyeт выpyчить oт ee пpoдaжи. Пpoдaть пo цeнe cильнo вышe pынкa нe пoлyчитcя ни y oднoгo, дaжe caмoгo вocтpeбoвaннoгo, pиэлтopa, пoэтoмy ecли xoзяин нe coглaceн c нeзaвиcимoй oцeнкoй, нa coглacoвaниe цeны мoгyт yйти мecяцы. Пpoдaжa квapтиpы чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти aктyaльнa, ecли дeньги нyжны cpoчнo: cдeлкa пpoxoдит пo cнижeннoй цeнe, xoзяин пoлyчaeт 85% oт cтoимocти.
B cлyчae быcтpoгo coглacoвaния цeны, cpeдняя пpoдoлжитeльнocть пpoдaжи квapтиpы чepeз aгeнтcтвo — двe нeдeли.
Дaлee нeoбxoдимo пpoвecти юpидичecкyю экcпepтизy. Aгeнтcтвa paбoтaют c зaкpытыми бaзaми MBД и нaлoгoвoй, зaпpaшивaют инфopмaцию из opгaнoв чepeз cвoиx юpиcтoв. Oни мoгyт выяcнить, cкoлькo людeй пpoпиcaнo, нeт ли нa квapтиpy дpyгиx пpeтeндeнтoв, нe yчacтвoвaлa ли oнa в имyщecтвeнныx cпopax, нe нaxoдитcя ли в зaлoгe. Aгeнт coбиpaeт дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти влaдeльцa, бepeт нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy oт дpyгиx coбcтвeнникoв и гoтoвит пиcьмeннoe зaключeниe, кoтopoe пoтoм пoкaзывaeт пoкyпaтeлю.
Кoгдa цeнa coглacoвaнa и дoкyмeнты coбpaны, зaключaeтcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пpoвoдитcя cдeлкa. Пoлyчить cвoи дeньги влaдeлeц квapтиpы мoжeт paзными cпocoбaми: пepeвoдoм нa peквизитaм, нa эcкpoy-cчeт или нaличными чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy.
Пpи caмocтoятeльнoй пpoдaжe xoзяин нe тoлькo caм гoтoвит дoкyмeнты нa пpoдaжy и зaкaзывaeт oцeнкy нeдвижимocти, нo и тpaтит вpeмя нa oдoбpeниe кpeдитa, ecли cдeлкa ипoтeчнaя. B cлyчae paбoты c пocpeдникoм, aгeнтcтвo бepeт нa ceбя oфopмлeниe cдeлки и cвязaнныe pиcки.
Aльтepнaтивныe cдeлки
Taк нaзывaют oбмeн квapтиp c пoмoщью кyпли-пpoдaжи. Cyть в тoм, чтo двa дoгoвopa зaключaютcя oднoвpeмeннo: coбcтвeнник пpoдaeт cтapoe жильe и oднoвpeмeннo пoкyпaeт нoвoe. бывaeт тpex видoв:
- Улyчшeниe жилищныx ycлoвий.
- Cъeзд: xoзяeвa пpoдaют нecкoлькo квapтиp и пoкyпaют oднy.
- Paзъeзд: xoзяeвa пpoдaют квapтиpy и пoкyпaют нecкoлькo нoвыx.
Paздeл квapтиpы пpи paзвoдe, pacceлeниe poдитeлeй co взpocлыми дeтьми и нaoбopoт, pacпpeдeлeниe нacлeдcтвa, oбмeн cтapoгo жилья нa нoвoe, pacceлeниe кoммyнaлoк — вoт тoлькo нeкoтopыe cитyaции, кoгдa aктyaльнa aльтepнaтивнaя cдeлкa. Caмым cлoжным cчитaeтcя cъeзд, пoтoмy чтo быcтpo пpoдaть нecкoлькo квapтиp нa втopичнoм pынкe oднoвpeмeннo нeпpocтo, ocoбeннo в ycлoвияx, кoгдa пpeдлoжeниe пpeвышaeт cпpoc.
Oбычнo, чтoбы нaйти пoдxoдящиx кaндидaтoв yxoдит дo двyx мecяцeв, нo чacтo пoиcки зaтягивaютcя. Пpичин мнoгo: дoлгoe coглacoвaниe цeн, плoxoe cocтoяниe cтapoгo жилья, нecooтвeтcтвиe жeлaний вcex yчacтникoв. Чeм бoльшe зaинтepecoвaнныx cтopoн, тeм cлoжнee пpoцeдypa. Cлoжнocть в тoм, чтo пoкa aгeнт ищeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, cтoимocть пepвoй мoжeт выpacти или yпacть, пoэтoмy пpи плaниpoвaнии тaкиx oпepaций нyжнo yчитывaть кoлeбaния pынкa.
Нeльзя пyтaть aльтepнaтивнyю cдeлкy c oбмeнoм, пoтoмy чтo этo oднoвpeмeннaя пoкyпкa и пpoдaжa, в тo вpeмя кaк oбмeн — cмeнa oднoгo нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья нa дpyгoe или oбмeн квapтиpaми, oдинaкoвыми пo cтoимocти.
Aлгopитм дeйcтвий здecь пoчти тaкoй жe, кaк y пpямыx cдeлoк, c yчeтoм тoгo, чтo aгeнтy пpидeтcя oцeнивaть и пpoвepять нa юpидичecкyю чиcтoтy cpaзy нecкoлькo oбъeктoв и дoгoвapивaтьcя o цeнax и дoплaтax c нecкoлькими клиeнтaми. Нaпpимep, ecть двe квapтиpы и тpи клиeнтa. Пopядoк дeйcтвий бyдeт пpимepнo тaкoй:
- Aгeнт выcтaвляeт нa пpoдaжy пepвyю квapтиpy, пapaллeльнo ищeт aльтepнaтивныe квapтиpы для пepвoгo клиeнтa;
- Aгeнт oбcyждaeт пpeдвapитeльныe ycлoвия cдeлки c пoкyпaтeлeм пepвoй квapтиpы, пoкaзывaeт eмy peзyльтaты пpoвepки и cocтaвляeт дoгoвop пo пepвoй квapтиpe,
- Aгeнт выбиpaeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты и oбcyждaeт ycлoвия cдeлки;
- Ecли вcex ycтpaивaют ycлoвия, aгeнт cocтaвляeт дoгoвopы кyпли пpoдaжи для вcex клиeнтoв.
- Дeнeжныe pacчeты: пpoдaвцы квapтиp apeндyют бaнкoвcкиe ячeйки для пepeдaчи дeнeг, вce yчacтники пoдпиcывaют дoгoвopы, пoкyпaтeли зaклaдывaют дeньги в ячeйки;
- Aгeнт peгиcтpиpyeт дoкyмeнты, oтдaeт дoкyмeнты нa pyки клиeнтaм.
Пocкoлькy для Pocpeecтpa этo тpи нeзaвиcимыe cдeлки пo кyплe-пpoдaжe, вoзмoжeн oткaз в oднoвpeмeннoй peгиcтpaции и зaдepжки, нo тaкoe cлyчaeтcя peдкo; - Bce yчacтники cдeлки пoлyчaют зapeгиcтpиpoвaнныe дoкyмeнты;
- Пpoдaвцы квapтиp зaбиpaют дeньги oт пpoдaжи из ячeeк, вce yчacтники пoдпиcывaют aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти.
Чeм бoльшe yчacтникoв цeпoчки, тeм cлoжнee и дoльшe пpoвecти cдeлкy.
Чем агентство может быть полезно покупателю
В рамках договора обслуживания агентство предлагает клиенту широкий перечень услуг:
- Анализ рынка жилья в соответствии с заявленными покупателем требованиями – площадь объекта недвижимости, район, стоимость, этажность и т.д.
- Подбор гарантированных источников финансирования при покупке в кредит
- Ведение переговоров с продавцами, показ объектов в удобное для клиента время
- Предварительная проверка правоустанавливающих документов и оценка потенциальных рисков
- Сбор документов для оформления сделки, составление и заполнение необходимых бумаг – заявлений на регистрацию, договора купли-продажи, справки об отсутствии задолженности, выписки и т.д.
- Присутствовать при расчете сторон в банке или у нотариуса.
- Способствовать оперативной выписке зарегистрированных в квартире лиц.
- Сдать документы на регистрацию в Росреестре.
Немного об ответственности риэлтора
Проблема с риелторами в том, что их квалификация, аттестация и сертификация нигде в законах не прописаны. Работник агентства отвечает лишь за результат, то есть состоится сделка или нет. Но этим и ограничивается его поле ответственности. Ведь с законодательной точки зрения сотрудника АН почти невозможно привлечь в суде за нарушения гарантий сделки. Такой гарантии он не дает, хотя в договоре и могут быть прописаны похожие пункты.
Получается, что честность риелтора не закреплена законодательно, а остается рисковым фактором. Он зависит от личных качеств человека либо от моральных ценностей компании, в которой работает агент. Типичный случай: после покупки квартиры через агентство недвижимости возникла ситуация и сделка признана недействительной. Покупатель не сможет требовать с АН компенсацию за провал сделки, поскольку агентство юридически не было ее гарантом.
Взаимодействия риэлторов и застройщиков
Другой не менее интересующий потенциального покупателя вопрос — зачем в целом строительные компании сотрудничают с агентствами? Ведь продажа квартир напрямую выглядит более простым, экономным вариантом, так как услуги риэлторов требуют около 2-3% от сделки.
Причин такому несколько. В первом случае, застройщик обращается за сотрудничеством к риэлторскому агентству, если у него нет отдела продаж. В девелоперской компании могут отмечаться небольшие объемы продаж объектов, а также нет постоянного потока клиентов. Тогда намного выгоднее не нанимать штатных специалистов, а обратиться к агентству. Другая причина взаимодействия девелоперской и риелторской компании заключена в малоизвестности первой. Обычно это строительные компании с низким объемом застроя или молодые фирмы, которые только начинают зарабатывать репутацию на рынке. Если девелопер не на слуху на рынке недвижимости, а для масштабной рекламной кампании не хватает средств, на помощь приходит агентство недвижимости. Человек, который решил купить квартиру и пришел с этой целью к риэлтору, прежде всего, оценивает характеристики самого лота. Это местоположение, площадь недвижимости, этажность, инфраструктура и так далее, а вот на престижность застройщика покупатель смотрит в последнюю очередь. Если по первым показателям клиента все устроило, он вероятно подпишет договор на оформление покупки.
Кто чаще всего пользуется услугами риэлтора?
Львиная доля операций по купле-продаже квартир осуществляется с помощью профессионалов, при этом далеко не редкость, когда агентство недвижимости представляет интересы каждой из сторон. И лишь порядка пяти сделок из каждой сотни проводится самостоятельно действующими продавцами и покупателями. С большой вероятностью можно предположить, что именно эти пять процентов участников рынка недвижимости пополняют судебную статистику: договор купли-продажи квартиры, заключенный с нарушением действующего законодательства, впоследствии может быть оспорен и расторгнут. А именно к таким последствиям, к сожалению, может привести незнание законов рынка недвижимости, не говоря уже о том, что нельзя сбрасывать со счетов риск стать жертвой чьей-то недобросовестности или злого умысла.
Даже если у вас в прошлом уже был опыт продажи или покупки жилья, при возникновении необходимости в проведении операции с недвижимостью имеет смысл обратиться к специалистам. Риэлторские услуги могут ограничиться грамотной консультацией, в результате которой будут прояснены все непонятные вопросы. В нашей практике не редкость обращение клиента, уже имеющего на примете «готового» покупателя либо, напротив, продавца. Мы оказываем услугу юридического сопровождения, в которую входит практически весь комплекс работ по обеспечению покупки или продажи объекта, за исключением подбора варианта. Это очень эффективный способ решения квартирного вопроса, позволяющий исключить риски при заключении сделки. А размер оплаты данной услуги ниже, чем в случае обращение за помощью в покупке или продаже «с нуля».
Дорого ли стоят услуги риэлторского агентства?
Важное преимущество — услуги риэлторской компании оплачиваются по факту выполнения. Их стоимость определяется при заключении с клиентом договора на оказание услуг и может варьироваться в зависимости от сложности предстоящей сделки. Она может представлять собой как фиксированную сумму, так и определенный процент от стоимости объекта, либо их комбинацию.
При этом ряд услуг предоставляется бесплатно. В нашей компании в этот перечень входит, в частности, помощь в оформлении ипотеки по льготной ставке от банков-партнеров, содействие в получении налогового вычета и ряд других услуг.
При подготовке к проведению сделки целый штат наших специалистов работает на клиента, и каждому уделяется максимум внимания с учетом его конкретной ситуации. Ведь конечная цель — максимальное удовлетворение запросов клиента. Так что найти агентство недвижимости, которое возьмет на себя решение вашей задачи «под ключ», вполне реально.
Плюсы покупки жилья через риэлтора
— Экономия времени и сил
Важно понимать, что покупка квартиры — напряженный и далеко не быстрый процесс. Особенно тяжело самостоятельная сделка дается тем, кто не имеет опыта приобретения жилья, а также тем, кто постоянно занят на работе. Для первой категории граждан непосильной задачей может оказаться выбор из сотни вариантов, а затем оформление документов. А покупатели с напряженным рабочим графиком не всегда могут выйти в отпуск для решения квартирного вопроса. В обоих случаях риэлтор возьмет на себя все бюрократические задачи.
— Эффективный подбор по множеству критериев
Риэлторы в короткие сроки смогут подобрать жилье в соответствии с требованиями клиента. Для этого у них есть базы актуальных предложений рынка недвижимости.
— Грамотное оформление документов
Так как риэлтор оказывает поддержку на всех этапах сделки, он имеет отношение и к юридической составляющей. В обязанности эксперта входит оформление необходимой документации. Для человека, который ни разу не сталкивался с подготовкой документов на покупку жилья, это отличная возможность избежать сложного бюрократического процесса.
Плюсы и минусы продажи квартиры через агентство
Чтобы принять правильное решение о подключении к покупке квартиры агентства, оценивают значимость для конкретного гражданина преимуществ и недостатков такой схемы проведения сделки.
К достоинствам сотрудничества через риэлтора относят:
- повышенная безопасность сделки, обеспеченная защитой интересов покупателя со стороны риэлтора;
- расширенная база выбора недвижимости;
- содействие в юридической проверке документации и техническом состоянии квартиры;
- быстрые сроки выхода на сделку.
К недостаткам обращения в агентство относят:
- потребность в дополнительных расходах за оказываемый сервис;
- риэлтор не может гарантировать абсолютную безопасность сделки;
- обращаясь в агентство, необходимо учитывать риск столкнуться с мошенниками, что заставляет тщательно проверять выбранную компанию, изучить ее документы.
Юридическое сопровождение сделки
Тратить деньги на дополнительное сопровождение никому не хочется, однако риск потерь суммами в миллионы рублей или сложности с подбором и документационным сопровождением важных сделок убеждает в привлечении на помощь опытного риэлтора или юриста.
Не всегда удается выявить проблемы с документацией или обнаружить подозрительные формулировки. Проблемы возникают с выявлением других претендентов на жилье или лиц, которые смогут оспорить сделку. Бывают случаи намеренного введения в заблуждение или замалчивание проблем с технической документацией. Вместо того, чтобы надеяться на успешное завершение сделки, стоит задуматься, к каким последствиям приведет незнание юридических нюансов проведения сделки. Слишком часто проблемные сделки приводят к потере прав на жилье и признание сделок недействительными.
В ситуации повышенного риска по сделке помощь юриста – обязательна. Не имея юридического образования и опыта ведения сделок на рынке недвижимости, покупатель должен обеспечить соблюдение требований законодательства и защиту собственных интересов.
Как Купить Квартиру Через Агентство Недвижимости Советы
Уровень ответственности риэлтора и самого агентства недвижимости – это больной вопрос. Подобные компании обычно занимаются только поиском жилья и «состыковкой» покупателя с продавцом. Все остальное или вообще не выполняется, или выполняется между делом, что не гарантирует качества. Собственно, именно для этого и нужны юристы. Они, сопровождая сделку, помогают решать или предвосхищать спорные вопросы, а сама процедура остается уже профессионалам из агентства. Примерный перечень того, что должна бы делать компания выглядит так:
Категорически не рекомендуется выдавать аванс АН или, тем более, риелтору. Во-первых, клиент всегда может расторгнуть договор и получится, что выплаченные деньги будут потеряны (обычно аванс никогда не возвращается).
Как работают агентства недвижимости по продаже?
Для начала, разберёмся, как именно работают посредники, занимающиеся куплей-продажей жилья. Их работа состоит из нескольких этапов:
Встреча с продавцом. Здесь риэлтор определяет, о какой квартире или комнате идёт речь, чего хочет будущий клиент (продать, разменять, обменять с доплатой и т. д.). Намечается будущий характер взаимоотношений.
Изучение объекта. Оценивается площадь квартиры, состояние её самой и дома в целом, месторасположение (район, этаж и т. д.).
Проверка юридической чистоты будущей сделки. Уважающий себя риэлтор обязан узнать, кому конкретно принадлежит квартира, каковы полномочия лица, заключающего договор, возможны ли претензии со стороны третьих лиц и т. д.
Недобросовестный посредник может взяться и за «серую» или даже «чёрную» сделку, совершаемую с явным нарушением закона – но это напрочь подрывает деловую репутацию как лично риэлтора, так и агентства в целом. Более того, если по условиям договора такая проверка входит в обязанности посредника, нарушения могут потом обернуться судебной тяжбой и проигранным делом в суде.
Заключение договора с продавцом. В договоре оговариваются все нюансы, касающиеся их взаимоотношений: размер гонорара риэлтора, конкретные действия, которые должен провести посредник, сроки взаимоотношений, взаимные права и обязанности обеих сторон и т. д.
Поиск покупателей для жилья. Здесь агентство или риэлтор-частник используют как уже накопленную базу данных по покупателям и продавцам квартир (не исключено, что буквально накануне обратился человек, желающий купить именно такую квартиру), так и объявления в бумажных СМИ, интернете, бегущую строку на местных телеканалах и т. п
Если агентство уже создало свой сайт – крайне важно разместить информацию в первую очередь там.
Обсуждение будущей купли-продажи с продавцом. Посредник представляет ему все возможные варианты покупателей и согласовывает с ним будущую продажу.
Обсуждение с покупателем и демонстрация ему квартиры
На этом этапе обычно происходит уплата аванса или задатка (в зависимости от того, о чём договорились стороны).
Встреча напрямую продавца с покупателем. Риэлтор в этом случае выступает как посредник, помогая сторонам достичь согласия и поясняя особенности совершения сделки.
Непосредственно заключение договора.
Регистрация перехода прав в ЕГРН через Росреестр, МФЦ или «Госуслуги». Этим может заняться как сам покупатель, так и риэлтор – но тогда требуется доверенность и дополнительная оплата услуг посредника.
- Скачать бланк договора с риэлтором о продаже квартиры
- Скачать образец договора с риэлтором о продаже квартиры
В течение всего процесса риэлтор также дополнительно консультирует стороны по коммерческим и юридическим вопросам.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Продажа квартиры: как заключить сделку с риэлтором или агентством, образец договора
- Цена услуг при продаже и покупке квартиры и сколько берет риэлтор? Как реализовать жилье агентству и формы оплаты
- Выгодно ли приватизировать квартиру через риэлтора из агентства по недвижимости? Сколько это стоит?
- Вся правда о том, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартир
- Можно ли расторгнуть договор на продажу квартиры с риэлтором и как правильно это сделать?
Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.
По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.