Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущественное право аренды нежилого помещения муниципальное имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
ЗАКАЗАТЬ ПОДГОТОВКУ ЗАЯВКИСведения о характеристиках товаров
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией.
Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой.
Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды.
Аукцион на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя».
Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения.
А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос.
Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений.
В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно.
Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний.
А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно.
Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
Комментарии к ст. 621 ГК РФ
1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения. Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора. Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.
Условия договора на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.
Договором аренды или законом могут быть установлены условия, ограничивающие преимущественное право арендатора на пролонгацию договора. Так, в статье 642 ГК РФ сказано, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
2. Для признания договора аренды возобновленным необходимо выполнение двух условий:
— арендатор продолжает пользоваться имуществом;
— арендодатель не высказывает возражений против пользования имуществом.
В этом случае договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Почему нам доверяют решение юридических вопросов о выкупе помещения?
Специализация на недвижимости и ЖКХ
Мы обладаем экспертными знаниями в области решения споров в сфере недвижимости, ЖКХ. В штате аттестованные оценщики.
Более 10 лет практики
Юристы и оценщики нашей компании обладают многолетним опытом работы по всей территории РФ.
150 завершенных дел
У нас очень богатая практика по разрешению судебных споров по выкупу помещений по всей России.
Экспертное мнение
Мнению наших юристов доверяют ведущие СМИ (Первый канал, «Эхо Москвы», Четвертый телеканал, АТН и др.) и обращаются за комментариями и интервью.
Субъекты преимущественного права аренды
В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.
Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения . Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.
См., напр.: Пункт 34 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс».
ООО «ВПШ» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Коми
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 — 16 части 1 данной статьи.
Частью 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Важно то, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением случая принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (например, для собственных нужд или его отчуждения) или в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени.
Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ о защите конкуренции закреплено право арендатора, с которым договор не был продлен, потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.
Прямая ссылка на материал
- Вконтакте
- LiveJournal
Выкуп муниципального имущества в рассрочку. Права собственника
Наше предприятие выкупает муниципальное недвижимое имущество, ранее арендуемое, с ежемесячными платежами согласно договору. Большая часть этих площадей сдается в аренду (УСН, доходы минус расходы).
Можно ли принять в расходы в Книге учета доходов и расходов в разделе 2, в части, сдаваемой в аренду?
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
.
Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).
Ст. 32 Закона № 178-ФЗ установлено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи
.
Какие условия необходимо соблюдать для реализации преимущественного права?
1. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Необходимо уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор в срок, указанный в договоре. Если же срок получения уведомления договором не установлен, то необходимо это сделать в разумный срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
2. Арендатор должен был добросовестно исполнять свои обязанности по договору.
В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.
В этом случае должны отсутствовать какие-либо письменные претензии (например, нарушение срока оплаты) арендодателя в адрес арендатора и судебные споры.
3. Договор не должен быть возобновленным на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;
4. Должно отсутствовать соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.
Внимание! Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок можно реализовать только при одновременном наличии всех вышеперечисленных условий.
Более того преимущественное право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Ст. 621 ГК РФ.
1.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к статье
1.
Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:
а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.
Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);
б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок.
Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом.
Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т. п.);
в) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок.
Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 314 ГК).
При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п. 2 ст. 610 ГК, ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;
г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п. 1 ст. 621 ГК не прямо, а косвенным образом.
Арендатор имеет «преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок», но «при прочих равных условиях».
На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.
Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях).
Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку «прочие равные условия» здесь отсутствуют).
Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.
2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок.
Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях.
Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами.
О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.
В соответствии с п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:
– имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);
– имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований органы местного самоуправления своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.
В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.
Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) – балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.
Вместе с заявкой на аренду (на заявке о продлении договора аренды обязательно наличие резолюции балансодержателя о возможности продления аренды) заявитель представляет в Комитет по управлению имуществом:
– учредительные документы (или нотариально заверенные копии этих документов) организации (юридического лица), получающей имущество в аренду, или свидетельство о регистрации для физических лиц – частных предпринимателей;
– баланс предприятия-арендатора, составленный на установленную дату перед оформлением договора;
– справку о текущей задолженности по плате за аренду и коммунальные услуги;
– справку об отсутствии или наличии задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней на дату подачи заявки, заверенную налоговым органом.
При рассмотрении заявок на аренду учитываются своевременность исполнения соискателями обязательных налоговых платежей в бюджеты всех уровней, а также своевременность внесения предыдущей арендной платы.
В целях ограничения максимальных сроков оформления договоров аренды федерального имущества территориальными органами Минимущества России, органами по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации, наделенными полномочиями территориального органа Минимущества России, максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества установлен в один месяц с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом (см. распоряжение Минимущества России от 28.06.2001 № 1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества»).
Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах:
– в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды;
– в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.
Аукцион представляет собой конкурсный способ определения арендатора имущества, при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды.
Коммерческий конкурс с инвестиционными и (или) социальными условиями – это способ определения арендатора имущества, при котором победителем признается соискатель, представивший предложение, наилучшим образом отвечающее заранее определенным критериям.
Отказ Комитета по управлению имуществом в заявке на аренду государственного и муниципального имущества должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием причин отказа. Данный отказ может быть обжалован в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом в договоре должно быть определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указано его местонахождение, техническое состояние, фактическая площадь и другие индивидуальные признаки. Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором. Акт составляется в двух экземплярах – для арендатора и арендодателя. В передаточном документе (акте, составленном в любой форме) фиксируется техническое и санитарное состояние арендуемого объекта, которое должно соответствовать условиям договора аренды.
Сторонами в договоре аренды государственного и муниципального имущества выступают арендодатель, балансодержатель и арендатор.
В пятидневный срок после заключения договора аренды арендодатель (балансодержатель) имущества обязан предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды. В акте отражается техническое состояние передаваемого имущества на момент передачи и определяются обязанности арендатора по текущему и, при необходимости, капитальному ремонту имущества и условия его выполнения. При прекращении договора аренды имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.
Арендная плата устанавливается в виде:
– определенных в твердой сумме платежей;
– проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.
Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.
Пример.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим лицом.
В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 1998 года распоряжением Мингосимущества России от 30.04.1998 № 396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.
Величина годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.
Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.
Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.
Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определен распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р.
Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.
Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв.м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м с учетом распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 № 1461-р).
Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 1998 года (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно письму Минюста России от 31.05.1999 № 4171-ПК данное распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.
Пример.
Производственная организация заключила договор на аренду федеральной недвижимости в октябре 2007 года и сразу же запланировала проведение капитального ремонта арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России, но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на 9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или 225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил, предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США х 24,70 руб./долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7 %) превышает первоначально рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц – 2100 руб.(25 200 руб. : 12 мес.). С учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить организации, будет еще выше.
Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.
Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.
Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона N 209-ФЗ такими субъектами являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Такими условиями в силу ст. 4 данного Закона являются:
- для юридических лиц — суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в их уставном капитале не должна превышать 25%, доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, также не должна превышать 25%;
- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать: от 101 до 250 человек включительно — для средних предприятий; до 100 человек включительно — для малых предприятий. Среди малых выделяют еще и микропредприятия с численностью до 15 человек;
- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ. Так, п. 1 Постановления Правительства РФ от 22.07.2008 N 556 установлены следующие значения по выручке: для микропредприятий — в размере 60 млн руб., для малых — 400 млн руб., для средних — 1000 млн руб. Устанавливаются такие значения один раз в пять лет.
Категория субъекта изменяется только в случае, если представленные предельные значения выше или ниже установленных в течение двух календарных лет, следующих друг за другом.
Выкуп права аренды помещений в упрощённом порядке
Закон 144-ФЗ внёс правки в действующие нормы Федерального закона «Об особенностях отчуждения государственной/муниципальной недвижимости» (159-ФЗ, утверждённый 22 июля 2008 г.). К примеру, он несколько упростил способ перехода прав на помещения для представителей МСП посредством их выкупа.
Основные поправки позволили:
- Исключить прежнее требование о пределе допустимых к выкупу МСП площадей (ранее муниципальное законодательство определяло площадь возможного к выкупу недвижимого имущества).
- Изменить правила расчётов по выкупу, допуская возможности рассрочки платежа (ранее рассрочка не предусматривалась, теперь выкупить можно в срок 5 лет с уплатой процентов по ставке не более 1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ).
- Допустить право оспаривания в суде размера оценки рыночной цены городской недвижимости к выкупу, инициатором которого стал муниципалитет, если по обоснованному мнению такая оценка завышена.
- Упростить сам регламент обмена документами, предусмотрев возможность инициативы со стороны покупателя – представителя МСП, если же инициатор – муниципалитет, Ваш ответ на его предложение должен поступить в течение 1 месяца.
Если предложение выкупить городскую недвижимость поступило представителю МСП от самого муниципалитета, то у потенциального покупателя есть 30 дней, чтобы:
- Подписать договор купли-продажи предложенного к выкупу имущества.
- Оформить аргументированный отказ от предложения.
- Оспорить в судебном порядке оценочную стоимость объекта.
Почему за процедурой выкупа помещений у муниципалитета стоит обраться к нам
В нашей компании работают специалисты, которые имеют большой опыт не только в сфере независимой оценки, но и в оспаривании стоимости помещений при выкупе у ДГИ.
1. Отчёт об оценке муниципального помещения, составленный нашими оценщиками и проверенный на достоверность руководителем и главным экспертом, – серьёзный документ, имеющий юридическую силу. На его основании можно оспорить завышенную стоимость, предложенную ДГИ, и выкупить помещение за цену, на 40% ниже первоначальной планки.
2. Иногда даже качественный отчёт об оценке не гарантирует, что арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом на выкуп. Речь идёт о ситуации, когда предприниматель не успел вовремя составить претензионное письмо и просрочили те 30 дней, которые даются на заключение договора купли-продажи. Сотрудники оценочной компании «Новые Горизонты» не только предоставят отчёт, но и помогут быстро и правильно сформулировать претензии и направить их в ДГИ, а при несогласии Департамента с предложенными условиями – подать иск в арбитражный суд.
3. Вы на 100% можете быть уверены, что результаты оценки достоверны и объективны, так как ответственность наших оценщиков перед Заказчиком застрахована.
4. Оперативность проведения оценки помещения для выкупа у города. Процедура занимает всего 2-3 дня после предоставления Заказчиком всех необходимых документов и после осмотра помещения.
Условия реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.
2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 — 16 части 1 данной статьи.
Частью 3 статьи 17.
1 Закона № 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Согласно части 9 статьи 17.
1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Важно то, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением случая принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (например, для собственных нужд или его отчуждения) или в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени.
Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.
1 Закона № 135-ФЗ о защите конкуренции закреплено право арендатора, с которым договор не был продлен, потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.