Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как берут ипотеку без первоначального взноса через риэлтора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дa, мoжнo. Пo cтaндapтным ycлoвиям бaнкoвcкиx пpoгpaмм вы внocитe 15-20% в видe пepвoнaчaльнoгo взнoca, a ocтaвшиecя дeньги пoлyчaeтe oт бaнкa. Нo ecть вapиaнты, кoгдa бaнк дaeт 85% cтoимocти квapтиpы, a вы пoкyпaeтe oбъeкт, нe дoклaдывaя тe 15%. Этo вoзмoжнo в cлyчae, кoгдa бaнк пpи выдaчe кpeдитa opиeнтиpyeтcя нa pынoчнyю cтoимocть oбъeктa, yкaзaннyю в oтчeтe oб oцeнкe, a квapтиpa пpoдaeтcя нижe этoй цeны.
Условия ипотеки без первоначального взноса под залог своего жилья
- Недвижимость, подходящая под залог — квартира или апартаменты. Она остается в вашей собственности и вы можете продолжать в ней жить. Недвижимость, которая передается в залог банку, может принадлежать как вам, так и другим людям: например, родственникам или друзьям.
- Ставка по кредиту — от 14,5%.
- Максимальная сумма кредита — 100 млн рублей, но не более 80% от стоимости имеющейся квартиры или апартаментов. Например, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, то банк вам даст кредит максимум 8 млн рублей и вы сможете купить жилье по цене до 8 млн рублей.
- Срок кредита — до 30 лет.
- Первоначальный взнос не нужен, но при наличии денежных средств вы можете внести их в качестве первоначального взноса. Например, вы выбрали квартиру за 5 млн рублей, а у вас есть только 300 тысяч рублей, что составляет 6% от стоимости покупки. Внесение первоначального взноса в любом размере позволит уменьшить сумму кредита и сэкономить на процентах.
- Документы в банк предоставляются только на недвижимость, имеющуюся в собственности, которая будет передана в залог банку.
И кoмy дaют тaкyю ипoтeкy?
Кaждый бaнк пpeдъявляeт cвoи тpeбoвaния к зaeмщикy и к зaлoгy пo ипoтeкe. Кaк пpaвилo, ocнoвныe мoмeнты, кoтopым дoлжeн cooтвeтcтвoвaть зaeмщик, тaкиe:
- Boзpacт нe мeньшe 18 лeт и нe бoльшe 85 лeт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт пo кpeдитy.
- Нa мoмeнт oбpaщeния зa кpeдитoм paбoтa y oднoгo paбoтoдaтeля oт 1 мecяцa, oбщий cтaж дoлжeн быть нe мeньшe 3 мecяцeв, нo чaщe бaнки тpeбyют cтaж пpoдoлжитeльнocтью 6 мecяцeв или 1-2 гoдa.
- Дocтaтoчнaя зapплaтa зaeмщикa и ypoвeнь дoxoдa ceмьи в цeлoм – ипoтeчный плaтeж дoлжeн быть нe вышe 40% oт зapплaты зaeмщикa, xoтя нeкoтopыe бaнки, нaпpимep BTБ, дoпycкaют paзмep плaтeжa дo 65% oт дoxoдa. B Cбepбaнкe paccчитывaют тaк: вычитaют из дoxoдa дeйcтвyющиe кpeдитныe oбязaтeльcтвa, ocтaвляют нa пpoживaниe ceмьи, нeзaвиcимo oт cocтaвa, пpимepнo 6-7 тыcяч, ocтaвшaяcя cyммa мoжeт cтaть eжeмecячным плaтeжoм пo ипoтeкe. Дoпycтим, ecли дoxoд ceмьи – 20 тыcяч pyблeй, мaкcимaльный плaтeж мoжeт cocтaвлять oкoлo 13 500.
- Нaличиe дpyгиx кpeдитoв дoпycкaeтcя c oгpaничeниями – oбщaя eжeмecячнaя cyммa пo зaймaм, включaя ипoтeчный плaтeж, нe дoлжнa пpeвышaть 40-65% зapплaты. Paзмep oгpaничeния зaвиcит oт кoнкpeтнoгo бaнкa. B eжeмecячнoй cyммe yчитывaютcя и кpeдитныe кapты – пo ним вычитaeтcя 5-10% лимитa кapты. B нeкoтopыx бaнкax ecть oгpaничeниe пo чиcлy кpeдитoв, к пpимepy, нe бoлee 5 дeйcтвyющиx дoгoвopoв и кapт нa ceмью бeз yчeтa зaпpaшивaeмoй ипoтeки.
Уcлoвия выдaчи ипoтeки бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca в paзныx бaнкax бyдyт oтличaтьcя нe тaк yж cильнo. B ocнoвнoм бaнки гoтoвы дaвaть пpимepнo oдинaкoвыe cyммы нa пpимepнo oдинaкoвыe cpoки, oтличaтьcя бyдeт тoлькo пpoцeнтнaя cтaвкa. Кoгдa oпpeдeлитecь, кaкиe бaнки дaют ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca в вaшeм peгиoнe, в пepвyю oчepeдь cpaвнивaйтe пpeдлoжeния пo cтaвкaм.
Первый взнос по ипотеке, что это?
Разберемся на примере. Вы решаете купить квартиру в новом жилом комплексе стоимостью в 10 млн рублей. Своих, кровно накопленных, денег у вас 1,5 млн рублей, оставшиеся 8,5 млн. вы хотите взять у банка.
После одобрения ипотеки, застройщик, у кого вы выкупаете квартиру, получает полную стоимость, т.е. 10 млн. рублей. В договоре купли-продажи указывается именно эта цифра — полная стоимость квартиры. Сумма не делится на то — какую сумму внесли вы, а какую дал банк.
Тонкости, кто какой процент внес за квартиру оформляются между вами и банком. Это значит, что в момент, когда вы подписываете документы с банком, в договоре по ипотеке будет значиться, что ваш первоначальный взнос составил, например 20% и 80% оставшихся денег принадлежат банку и плюс проценты, которые вы обязуетесь вернуть в течение 20-30 лет путем ежемесячных платежей.
Что важно, размер первоначального взноса будет зависеть от того, что вы приобретаете. Если это квартира, то взнос, как правило, минимальный — от 10%. У коммерческой недвижимости процент взноса может достигать и тридцати.
Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости или почему не стоит завышать стоимость жилья?
Существуют «обманные» схемы, которые только на первый взгляд звучат логично, что не подкопаешься. Те, кто решается заложить имеющееся жилье в залог на новое, формально завышают стоимость жилья. Например, на покупку нового жилья в общей сложности надо 5 млн рублей:
- Квартиру продают за 5 млн рублей, но в договоре купле-продажи цена указывается на 1 млн больше, т.е. 6 млн рублей.
- Пишется расписка о том, что было принято наличными тот самый 1 млн рублей
- Для банка это выглядит так – заемщик внес первоначальный взнос (тот самый 1 млн. руб.) и ему не хватает оставшиеся пять млн.
- Банк переводит покупателю недостающую сумму и получается, что в итоге заемщик купил квартиру полностью за деньги банка.
Чем это чревато:
- Банки всегда делают оценку жилья, оценщики не будут рисковать и поэтому завышать стоимость жилья не станут.
- Банки всегда проверяют отчеты об оценке и сравнивают цену с рыночной. Если банк сочтет указанную сумму завышенной, то потребует переделать отчет и поставить сумму, которую укажет он.
- Когда сделку признают недействительной, вы потеряете и деньги, и квартиру.
Найти наилучшую ипотечную программу бывает непросто. На рынке сегодня огромное количество предложений, которые следует не только проанализировать, но и сравнить.
Сложностей с выбором ипотечной программы становится еще больше, если у заемщика отсутствуют средства на внесение первого взноса, а также право на получение государственных субсидий.
Облегчить процедуру поиска, а также сэкономить время на его осуществление помогают ипотечные брокеры. Это специалисты, которые прекрасно разбираются во всех тонкостях действующих на рынке кредитных продуктов.
Вполне естественно, что брокеры за свою работу берут комиссию. Но с учетом того, что зачастую они добиваются для клиента самых выгодных условий, заемщик в конечном итоге остается в выигрыше.
В крупных городах обычно имеется достаточно много брокерских компаний. В небольших населенных пунктах профессионалы чаще всего действуют на базе агентств недвижимости.
Важно выбирать брокеров, имеющих безупречную репутацию.
Завышение стоимости жилья под ипотеку
К этой схеме обхода ипотечного условия о первоначальном взносе прибегают некоторые покупатели жилплощади-«вторички». Ее суть в формальном завышении действительной стоимости квартиры чуть больше размера первоначального платежа. Т.е. при реальной стоимости продажи, к примеру, «двушки» за 3 100 000 руб. покупатель договаривается с собственником-продавцом об указании в ДКП большей суммы – к примеру, 3 875 000 руб.
Затем покупатель просит продавца закрыть 25% «дополнительную» долю из официальной договорной стоимости распиской, подтверждающей получение 775 000 руб. от покупателя наличными (в действительности деньги не передаются). Следом покупатель показывает в банке расписку – мол, я внес 25% стоимости, теперь мне нужны оставшиеся деньги в ипотечный заем. Банк выплачивает продавцу квартиры 3,1 млн. руб. (т.е. подлинную цену жилья, изначально запрашиваемую продавцом).
Условия ипотеки без первоначального взноса
За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин. Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.
Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.
Преимущества Сбербанка
Можно сказать, что каждая вторая ипотека в России выдается именно Сбербанком. И это не просто так.Банк имеет массу преимуществ, которые важные ипотечным заемщикам:
- огромное количество отделений и банкоматов, оформление ипотеки и дальнейшее ее обслуживание удобные, не нужно далеко бегать;
- чаще всего именно Сбербанк предлагает лучшие процентные ставки по ипотеке;
- здесь применяются все возможные формы и виды федерального и регионального государственного субсидирования;
- Сбер имеет много зарплатных клиентов, и им предлагаются улучшенные условия кредитования и упрощенная выдача ипотеки;
- всегда можно рассчитывать на поддержку в виде реструктуризации, банк идет навстречу заемщикам, попавшим в сложную ситуацию;
- самый большой ассортимент аккредитованных новостроек. А это значит, что можно купить квартиру практически в любой новостройке страны;
- есть возможность оформить ипотеку без справок;
- можно использовать материнский капитал как 100% первоначального взноса.
Как оформить ипотеку без первого взноса, и есть ли такие программы?
Первоначальный взнос — это денежная сумма, которую вносит заемщик при заключении договора купли-продажи недвижимости, а банк дает остальную часть денег. Обычно кредиторы требуют, чтобы заемщик оплатил из своего кармана не менее 10% от стоимости объекта.
Ипотечных программ без первоначального взноса немного, среди них:
- партнерские программы по договоренности между конкретными банками и застройщиками;
- ипотека под залог имеющейся недвижимости, программа «Переезд»;
- кредитование с материнским капиталом;
- социальная ипотека для молодых семей, специалистов-бюджетников — если первый взнос разрешают покрывать субсидиями от региональных властей.
Оформление ипотеки без первоначального взноса иногда предлагается по акции. Например, застройщик договаривается с банком о выдаче ипотеки на выгодных условиях. О таких акциях надо узнавать у банковских менеджеров.
Материнский капитал на первый взнос
Первоначальный взнос частично или полностью можно оплатить маткапиталом. В зависимости от стоимости объекта банк выдаст ипотеку с первым взносом, равным маткапиталу, или больше, тогда клиенту потребуются собственные средства. Не все банки соглашаются принять маткапитал в качестве первого взноса.
Для оформления ипотеки банк запросит справку из ПФР о том, что средства с сертификата не были использованы. Делают данную справку в течение 3 рабочих дней, поэтому заказать ее надо заранее. Чтобы погасить взнос или платеж, клиент приносит в ПФР или МФЦ ипотечный договор, справку об остатке задолженности, обязательство о выделении долей членам семьи. В ПФР выдадут заявление на распоряжение маткапиталом, которое надо заполнить. Средства должны поступить из ПФР на счет в банке в течение месяца.
Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН
Многие думают, что оформление ипотечного кредита простое и быстрое дело. На самом деле это не так и существует множество причин, по которым банк может отказать вам в ипотеке. Только обращение к знающим специалистам избавит вас от таких проблем и поможет найти выход из нестандартных ситуаций. Какие проблемы при получении ипотеки поможет решить АН? Приведем некоторые примеры:
- АН помогает с выбором программы по кредитованию;
- агентство подготавливает и собирает документацию;
- оказывает помощь в поиске достойного объекта, соответствующего требованиям банка;
- Проводит оценку квартиры;
- АН проверяет юридическую чистоту объекта;
- подготавливает документы для сделки;
- оказывает консультативные услуги по всем вопросам получения ипотеки и предстоящей следки.
Сколько можно сэкономить, если взять ипотеку через риэлтора
Когда заемщик подсчитывает свои траты, он плюсует к общим расходам стоимость посреднических услуг. Он видит, что заем обходится ему еще дороже. Но мало кто задумывается над тем, сколько удается сэкономить благодаря грамотным услугам посредника. Таким образом, оформить ипотеку с риэлтором бывает выгоднее, чем самостоятельно.
Давайте посчитаем. Помимо стоимости квартиры, заемщику придется оплатить:
- оценку недвижимости;
- услуги нотариуса;
- страховку;
- открытие расчетного счета, аккредитив или аренду банковской ячейки;
- ряд платных справок и документов.
А ведь банк не гарантирует заключения договора. Он имеет право отказать в кредитовании даже в день сделки – без объяснения причин. И расходы заемщику не возместит.
Процедура оформления: как можно получить ипотечный кредит без первого взноса?
Необходимо понимать, что существует масса способов, как можно оформить ипотечный кредит без первоначального взноса. Так, например, на отсутствие первого взноса могут претендовать льготные категории населения (т.н. Социальная ипотека); военные и прочие государственные служащие.
Также вместо первоначального взноса может быть принят материнский капитал или свидетельство на получение субсидирования, которое выдают молодым семьям в рамках гос.программы «Жилище».
Мы же будем рассматривать только те ипотечные программы, которые на общих условиях предоставляют банки. На данный момент не такое большое количество банков предлагает ипотеку без первого взноса, поэтому в самом начале нужно определиться, в какой банк будет подана заявка.