Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в совместную или долевую собственность супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Режим совместной долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома выделены, но необязательно равны: у одного может оказаться 2/3, у другого 1/3; или у кого-то 70/98, а ещё у пятерых остальное; или те же 70/98 на всех или на каждого, а прочее у другого владельца.
Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором прописывают порядок управления недвижимостью. Обычно оно определяет, кто и какую часть собственности может использовать и в каком режиме. Но если договориться об управлении не удастся, то спор может разрешить только суд.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.
Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.
Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
Процедура покупки и оформления квартиры
Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.
Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.
В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.
Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.
Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.
Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.
Как купить квартиру в браке и избежать проблем в будущем
Приобретение общей квартиры супругами – это процедура ответственная. Прежде чем подписывать договор, необходимо заранее продумать все детали и возможные последствия.
Прежде всего паре необходимо определиться с формой собственности. Есть вариант, когда жилплощадь является общим имуществом обоих супругов, и при этом доля каждого из них официально определена – это долевая собственность.
Однако существует и так называемая совместная собственность, когда квартира принадлежит обоим супругам, но доли владения каждого из них не прописаны в документе права.
Такая форма возможна только для состоящих в браке пар, тогда как долевую можно оформить даже на людей, которые не состоят друг с другом в родстве. Кроме того, единоличным собственником может стать и один из супругов.
Так какая форма все-таки лучше? Тем, кто опасается несправедливого раздела имущества, лучше оформить долевую форму собственности – так считают специалисты. Она может быть оформлена в неравных долях – это остается на усмотрение потенциальных хозяев приобретаемого жилища.
Совместная форма не определяет долей, а потому при разводе разделение всего имущества, нажитого в браке, осуществляется по решению суда.
Изначально суд исходит из принципа равных прав супругов на совместно нажитое имущество, но, если одна из сторон сумеет доказать свое право на большую долю, может быть принято решение о разделе в соотношении, отличном от 50/50.
Такие же правила, как при совместной собственности, будут применяться, если собственником квартиры, купленной в браке, является один из супругов – имущество все равно считается совместно нажитым.
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Узнайте больше: > Недвижимость в браке — все нюансы владения: личное имущество, доли, ипотека и продажа
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета.
Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога.
Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.
> Как получить налоговый вычет после покупки жилья
Брачный договор необходим для того, чтобы заранее обговорить обязанности и права супругов, а также все нюансы разделения имущества в случае развода. Такой документ составляется, как правило, у юриста.
В брачном договоре прописывается, кто станет собственником жилья после развода (вне зависимости от того, кто оплачивает приобретение недвижимости), возможно ли будет передать квартиру несовершеннолетнему ребенку с правом проживания в ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетнего возраста, будет ли осуществлено в случае развода снятие кого-либо из супругов с регистрационного учета. Также могут быть прописаны и другие требования.
Узнайте больше: > Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?
tБрачный контракт определяет отличный от стандартного разделения имущества режим, и при осуществлении бракоразводного процесса при наличии контракта споров не должно возникнуть. Однако в некоторых случаях брачный контракт может быть признан недействительным. Чтобы этого избежать, при его составлении нужно учитывать установленные правила. Брачный договор не может быть составлен, если условия, которые желает включить в него одна из сторон, ставят другую сторону в ущемленное положение. Если же подобные условия все же прописываются, контракт может быть оспорен в судебном порядке.
Чтобы избежать дополнительных проблем в ходе бракоразводного процесса, следует помнить: развод не всегда влечет за собой автоматический раздел имущества, и супруги всегда могут добровольно договориться между собой, кому и что достанется.
Покупка недвижимости с привлечением ипотечных средств для пары, находящейся в браке, может проходить двумя основными способами. Прежде всего, это вариант, когда оба супруга являются созаемщиками (то есть оформляют совместную форму собственности). И второй вариант – когда ипотека оформляется только на одного из супругов.
> Как разделить ипотечную квартиру при разводе
В случае если ипотечные средства привлекаются одним из супругов, второй в обязательном порядке должен предоставить свое официальное согласие. Подобное согласие не требуется только если это прописано в брачном договоре.
Существует возможность оформления ипотеки на обоих супругов при регистрации права собственности на одного из них, а также выдачи ипотечного кредита на одного из них и оформления права собственности – на обоих.
В том и другом случае при разводе обязательства и долги будут распределены между сторонами поровну.
- > Согласие супруга на совершение сделок с недвижимостью
- Помимо этого, в контракте может быть прописано, кто из супругов и в каких именно долях станет владельцем приобретаемой в ипотеку недвижимости, необходимо ли будет осуществить компенсацию денежных средств, а также – возможно ли изменение условий договора в случае рождения ребенка (детей).
- Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
Для упрощения ситуации специалисты предлагают составлять брачный контракт и прописывать в нем обязательства каждой стороны, в том числе — кто именно должен будет внести первый взнос по ипотеке, ежемесячные платежи во время брака и ежемесячные платежи в случае развода.
- удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
- в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
- в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
- договор купли-продажи.
Покупка недвижимости в долевой собственности
Из названия уже следует, что имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но у каждого из них определена конкретная доля. Иногда доли в квартирах могут покупать для получения определенных привилегий — прописки, устройства ребенка в садик по месту расположения объекта, определенных льгот и социальных услуг.
Доли могут быть: «идеальными» — те, что выделены только на бумаге (одна вторая, одна четвертая и так далее) и «реальными» — то есть привязанными к конкретным частям квартиры или дома (например, комната 15 кв. метров или мансарда дома 22 кв. метра). Выделяться может только изолированное помещение. Коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Стать обладателем доли в недвижимом имуществе можно в результате покупки жилья, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения.
В чем преимущества долевой собственности? В свободе действий владельца. Долю можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в залог или в наследство и даже прописать в ней любого человека. Но стоит помнить, что при отчуждении своей доли собственник обязан сначала предложить купить ее владельцам других долей, и только после их отказа, предложить третьим лицам. Есть ограничения и при сдаче доли в аренду: владелец сдаваемых метров должен обязательно запросить письменное разрешение у других собственников, и только после их разрешения заселить квартирантов.
Если вы покупаете квартиру в долевой собственности именно как объект недвижимости, то здесь следует помнить о том, что регистрировать сделку купли-продажи придется с каждым из собственников отдельно. И если все собственники готовы ее продать, можно сделать это по одному договору.
На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:
- Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
- Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
- Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.
Покупка квартиры в долевую собственность супругами
Многие молодые семьи рано или поздно задумываются о приобретении жилья. Решив проблему с финансами и подыскав подходящий вариант, они начинают оформление квартиры и вот тут-то перед супругами встает очередной вопрос — какой тип собственности, совместный или долевой, выбрать. Многие специалисты советуют делить жилье на доли сразу же при его приобретении, чтобы в последующем при разводе избежать споров.
Как правило, молодые семейные пары по моральным соображениям даже не рассматривающие возможность заключения брачного контракта, приобретают жилье в совместную собственность. По сути, пока супруги счастливы в браке и не задумываются о разделе имущества обе формы собственности мало чем отличаются в своем проявлении. А вот когда в отношениях наступает кризис, и семья распадается, решить квартирный вопрос получается намного проще, если доли заранее уже были обозначены и надлежащим образом оформлены.
Образец договора покупки квартиры в совместную собственность супругов
Нередко у супругов возникает желание стать индивидуальными владельцами какого-либо объекта недвижимости, являющегося их совместной собственностью, для этого надо оформить соответствующий договор и переход права собственности на этот объект от одного супруга к другому. Как лучше это сделать? Ведь при таком переоформлении необходимо учитывать и правила государственной регистрации и правила регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, а также установленный законом режим общего имущества супругов и другие особенности. В соответствии с договором купли-продажи одно лицо(продавец)
Под правом общей собственности традиционно понимается право нескольких человек вместе и по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РФ – это совместная собственность супругов (ст. 256 ГК). Таковой является только квартира, приобретенная в период брака.
Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность
Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:
| Различия | Совместная собственность | Долевая собственность |
|---|---|---|
| Порядок владения имуществом | Супруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры. | Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать. |
| Особенности продажи жилья | Чтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу. | Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли. |
| Налогообложение | Все собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях. | Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли. |
| Налоговый вычет | Налоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС. | Вычет автоматически соответствует размерам долей. |
Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами
В каждой семье приходит время обзавестись жильем — либо собственным, которого раньше не было, либо для улучшения жилищных условий и по ряду других причин. Приобретение квартиры в браке происходит везде. Но, поскольку покупка квартиры — серьезный шаг, следует изучить все нюансы такой сделки и задать себе вопрос, какое право собственности на объект недвижимости регистрировать, на кого из супругов оформлять жилье и что подразумевается в данном случае в заключенном добрачном договоре. Итак, тема нашей сегодняшней статьи — покупка супругами квартиры в совместном владении.
Рекомендуемая литература: План дома по адресу в Москве
Долевое владение — это когда у объекта недвижимости есть несколько собственников, доли которых строго распределены между ними. Каждому выдается свидетельство о собственности, в котором четко указано, сколько долей принадлежит конкретному человеку в той или иной квартире. Эта доля изолирована, а значит, ее можно продать. Именно с долевой собственностью можно продать часть квартиры, поделив ее и превратив отдельную собственность в настоящую квартиру в кондоминиуме. Конечно, прежде чем реализовать свою долю, вы должны предложить выкупить ее у владельца второй доли и на тех же условиях, что и на свободном рынке. Если он откажется, акция может быть продана кому угодно на общих основаниях.
Нужен ли брачный договор при долевой собственности?
Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.
Начиная с конца 2020 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).
Пример:
Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга. Согласно условиям брачного договора, супруги разделили жилье на доли, т.е. оформили долевое владение – Юшковой досталась ⅔ часть квартиры, а Юшков оформил ⅓ долю. Отсутствие брачного договора не оставило бы супругам шанса, кроме как оформить жилье в совместное владение. Если бы случился развод, квартира делилась бы на равные части – по ½ на человека.
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Совсем иная ситуация, если жилье оформляют родственники, не приходящиеся друг другу супругами. Скажем, мать и дочь, брат и сестра, племянник и тётя… Не супруги могут оформить квартиру только в долевое владение, тогда как совместная собственность невозможна (ст. 256 ГК РФ)
Процесс покупки квартиры практически не отличается от описанной выше инструкции. Единственное, что не потребуется – составлять брачный контракт. А вот посетить нотариуса все же придется, особенно если в качестве продавца выступает не один, а несколько собственников. Затем нужно составить договор купли-продажи, оплатить госпошлины и зарегистрировать долевое владение в Росреестре.
Оформление квартиры в долевую собственность предполагает выделение долей каждому совладельцу. Обычно составляется соглашение об определении долей, а их размер прямо пропорционален выплаченной продавцу сумме.