Акт приема передачи квартиры при продаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема передачи квартиры при продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.

Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи

3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.

Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:

• cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
• oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.

B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:

• cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
• нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
• пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.

B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.

Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:

• oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
• вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.

BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.

Что нужно сделать до оформления акта

1. Получить уведомление застройщика о том, что он завершил строительство. Это сообщение должны отправить ценным письмом через Почту России или по электронной почте, указанной в ДДУ.
2. Убедиться, что дом введён в эксплуатацию, здание прошло экспертизу государственных специалистов, у него есть официально зарегистрированный почтовый адрес. Девелопер должен предоставить подтверждающие это документы.
3. Осмотреть помещение. На осмотр нужно взять всех дольщиков, прийти с паспортами и ДДУ. Если дольщик не может присутствовать на приёмке, он должен оформить у нотариуса доверенность на своего представителя — им может быть другой дольщик или независимое лицо.
4. Составить лист осмотра, если в квартире обнаружены несоответствия: площадь недвижимости больше или меньше заявленной, есть дефекты отделки, водопровод, электропроводка и канализация отсутствуют или установлены неправильно. Недочёты могут быть и в подъезде: например, в доме нет лифтов, хотя они заявлены, или же они не работают. Лист осмотра составляют в двух экземплярах, подписывают, а застройщик заверяет документ печатью.

• Подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке нужно только после её осмотра.
• Обнаруженные недочёты должен устранять застройщик: перечислять их необходимо все без исключений.
• Если в квартире есть существенные недочёты, которые делают проживание в ней невозможным, подписывать акт до их исправления не нужно. Если недочёты несущественные, их нужно указать в дефектном акте или акте приёмки и подписать последний.
• Требовать, чтобы застройщик исправил дефекты, можно в течение 5 лет после подписания акта. Покупателя жилья защищает гарантия по 214-ФЗ.

Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?

Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.

Когда подписывается акт приема-передачи?

Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.

Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.

При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.

Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.

Обязательно ли подписывать акт приема-передачи квартиры по ДКП.

По общему стандарту при отчуждении материальных и нематериальных объектов подписывать соглашение не обязательно. Однако для сделок с недвижимостью предусмотрена отдельная норма в ст. 556 ГК РФ. По ее положениям недвижимость переходит от продавца покупателю после составления и подписания акта приема-передачи или иного документа, свидетельствующего о передаче собственности.

Пункт о переходе имущества можно включить в сам договор. Здесь же, в договоре указывают обязанность покупателя принять жилище, а продавца – его передать в указанный срок, составить и подписать АПП. Стороны должны предусмотреть ответственность за нарушение данного пункта в виде штрафа или компенсации убытков. Если вторичная квартира продается без дополнительной собственности, достаточно указать, что ключи переданы в момент заключения сделки или ранее. Если помещение отчуждается с мебелью, в бланке договора необходимо указать ее наименования и количество.

Особенности составления документа

Законом не предусмотрено для АПП какой-то конкретной формы, значит, документ может быть составлен в свободной форме с общими требованиями, предусмотренными законодательством. АПП должен быть надлежащим образом изложен в письменной форме и в обязательном порядке подписан сторонами основного соглашения.

Так как АПП – это не самостоятельный документ, а приложение к основному, договору купли продажи, количество его составленных копий обязано соответствовать количеству экземпляров самого договора. Обычно сторонами составляется три экземпляра, имеющих равную юридическую силу: два из них остаются у сторон договора, третий направляется в регистрирующий орган.

Законодательство также не предусматривает обязательного заверения акта нотариусом, однако стороны договора всё равно могут его заверить в целях повышения надежности сделки и минимизации возникновения рисков по ней.

Обязательно ли составлять акт приема-передачи?

ГК РФ прямо указывает на необходимость составления передаточного документа при заключении сделки купли-продажи. Если документ не будет составлен — квартира считается не переданной покупателю. После подписания акта собственник получает возможность пользоваться своим имуществом, а с продавца снимается обязанность по оплате коммунальных платежей.

Документ служит дополнительным доказательством того, что требования по договору купли-продажи выполнены, кроме того акт может помочь собственнику избежать некоторых рисков. При отказе продавца подписать передаточный акт или в случае выявления существенных недостатков в приобретаемом имуществе, покупатель вправе обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи и возвращении уплаченных денежных средств.

Если недвижимость приобретена по договору долевого участия, отсутствие передаточного акта является основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности.

Требования к составлению акта приема-передачи квартиры

Закон не предъявляет строгих требований к условиям, отражаемым в акте приема-передачи квартиры, поэтому стороны могут внести в передаточный документ любые пункты, которые считают необходимыми.

Как правило, в акте приема-передачи квартиры отображаются следующие данные:

• дата и место его подписания;
• сведения о сторонах сделки;
• реквизиты договора о продаже или аренде, во исполнение которого составляется передаточный акт;
• адрес жилища, его площадь;
• подробное описание состояния жилого помещения:
• отделка стен, потолка, пола;
• исправность сантехники, электрических сетей, газопровода, отопления, систем водоснабжения и водоотведения;
• состояние окон и балконов;
• состояние межкомнатных и входных дверей;
• перечень и состояние вещей, оставленных в квартире;
• факт передачи ключей от входной двери.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Акт приема передачи является неотъемлемой частью процесса аренды квартиры. Вот несколько причин, почему он настолько важен

1. Доказательство состояния: акт позволяет арендодателю и арендатору иметь четкое представление о состоянии квартиры на момент заключения договора. Это помогает избежать споров и недоразумений в будущем.
2. Защита прав: акт приема передачи служит защитой прав обеих сторон. Арендодатель может использовать этот документ в случае возникновения споров о повреждениях, причиненных арендатором. Арендатор, в свою очередь, может обратиться к акту приема передачи, чтобы доказать, что повреждения уже существовали до его заселения.
3. Четкость и ясность: акт помогает обеим сторонам быть четкими и ясными относительно состояния квартиры. В документе должны быть указаны все имеющиеся повреждения, недостатки и неисправности, чтобы избежать путаницы или недоразумений.

При составлении акта следует учесть следующее

1. Осмотр квартиры: арендодатель и арендатор должны вместе осмотреть квартиру и проверить наличие повреждений, недостатков или неисправностей. Оба должны быть присутствовать при осмотре и согласиться с заявленными фактами.
2. Фотодокументация: рекомендуется сделать фотографии помещений и имущества в квартире, чтобы иметь дополнительное доказательство состояния на момент передачи.
3. Детализация: в акте приема передачи следует указать все имеющиеся повреждения, недостатки и неисправности. Необходимо быть максимально объективными и детальными, чтобы исключить возможность споров в будущем.
4. Подписи и дата: акт должен быть подписан обеими сторонами – арендодателем и арендатором. Указывайте точную дату подписания.

Заключение: акт приема передачи при аренде квартиры – важный юридический документ, который защищает права обеих сторон. Он помогает установить состояние квартиры на момент передачи, избежать споров и недоразумений в будущем. При составлении акта приема передачи необходимо быть внимательными, объективными и детальными, чтобы избежать возможных проблем.

Инструкция по составлению

Документ должен содержать следующую информацию:

• О дате и месте его составления. Достаточно указать число, населенный пункт и наименование субъекта Федерации. Можно дописать название страны. В некоторых случаях, одна из сторон настаивает на том, чтобы в акте было зафиксировано время передачи недвижимости. Важно это, пожалуй, может быть только в тех случаях, когда велика угроза возникновения риска случайной гибели предмета сделки. С подписанием акта, этот переходит от продавца к покупателю.
• О сторонах. Если договор заключили физические лица, то нужно прописать паспортные данные. Если стороной по сделке является ИП, юридическое лицо, то придется указывать больше сведений: ИНН, ГРН, юридический адрес, реквизиты устава и т. п. – в зависимости от статуса субъекта.
• О предмете сделки. Нужно прописать не только адрес, но и другие сведения, позволяющие точно идентифицировать объект. Практика показывает, что если точно идентифицировать объект не представляется возможным, то есть хорошие шансы оспорить сделку. Нужно писать примерно так: «квартира № 230, общей площадью 42 кв. м., жилой – 39 кв. м., с кадастровым номером: 50:0000:42:11, расположенная на третьем этаже 7-го подъезда 9-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сергиев Посад, улица Новая, дом № 34».
• О наличии или отсутствии недостатков. Очень важный момент, потому что, если квартира передана с недостатками, которые не оговорены в акте, то считается, что их и не было вовсе. Возможная формулировка для случая, когда недостатков нет: «Имущество осмотрено покупателем, претензий по его состоянию нет». Если разногласия есть: «Имеются следующие недостатки: трещина возле окна на кухне, отсутствует ванна…» и т. п.
• О предметах и документах, переданных покупателю дополнительно. Например: ключи от квартиры, какая-то мебель, правоустанавливающие документы. Впрочем, что касается мебели, то уже сам договор купли-продажи будет заключаться относительно нескольких предметов: самой квартиры и того, что в ней желает оставить продавец. Можно оформить две сделки: отдельно на недвижимость, отдельно на движимые вещи.
• О переходе риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю, о чем уже шла речь выше.
• Об отсутствии или наличии задолженности по: коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и т. п. Пример формулировки: «На момент подписания акта, задолженность по взносам на капитальный ремонт отсутствует».
• О передаче денег за имущество, если стороны договорились, что продавец получит финансовые средства до передачи покупателю квартиры.

При безвозмездном пользовании

Иной раз владельцы квартир, уезжающие на указанный в соглашении срок, предпочитают оставить жильё «под присмотром» у родственников или знакомых. В таких случаях требуется передавать имущество.

Стороны – ссудодатель и ссудополучатель составляют акт, в котором даются перечнем характеристики жилья, наличие мебели и прочих вещей, которые разрешаются к использованию ссудополучателем на протяжении периода отъезда хозяев. Он прилагается к договору с указанием сроков.

В тексте договора прописываются требования сторон друг к другу, в соответствии, с чем имущество передаётся владельцу по возвращении в прежнем состоянии. В случае порчи – материальное взыскание возлагается на ссудополучателя.

Не составленное подтверждение на временное безвозмездное получение имущества, не предоставляет права требования возместить ущерб.

Похожие записи:

• Можно ли проверить паспортные данные по номеру паспорта
• Ростелеком как расторгнуть договор и вернуть оборудование Пермь
• Сроки перечисления НДФЛ по договорам ГПХ