Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение недвижимости. Приватизация, купля-продажа, строительство, дарение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи («договор купли-продажи») заключается на основе рассмотрения. Продавец обязуется передать покупателю товар или другие вещи в срок, а покупатель обязуется дать взамен деньги. Данная процедура регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ и подразделяется на несколько видов: заключение договора, поставка товара, продажа недвижимости или бизнеса, розничная торговля.
Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?
Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:
- банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
- нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
- скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
- сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.
Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.
Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны.
Фонду необходимо убедиться в том, что:
- сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
- ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.
Оспаривание договоров
Существуют разные причины для оспаривания КД и ТД.
В первом случае список причин гораздо шире.
- Нарушение в процессе приватизации,
- Квартира переходит по наследству, а вскоре после вступления в наследство появляется другой наследник, который вовремя не заявил о своих правах. Наследник имеет право оспорить сделку,
- составление соглашений об отключении некомпетентными собственниками,
- продажа на продажу без предоставления приоритета другим собственникам,
- Общее имущество продается без согласия жены продавца; и
- Продавец вовлечен в процесс банкротства и желает избежать ареста от продажи имущества. По инициативе кредитора затрагиваются все сделки за последние три года.
- Имущество несовершеннолетнего было продано без согласия органов Комиссии.
ТД отменяется по основаниям, предусмотренным статьей 578 Гражданского кодекса. Суд признает дарственную недействительной, если кредитор требует отмены сделки, заключенной в рамках банкротства, если даритель умышленно убил одаряемого или причинил вред его здоровью.
Отмена возможна также, если дарение было совершено под влиянием угрозы или заблуждения, а также недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином.
Чтобы избежать юридических проволочек в этих сделках, следует рассмотреть несколько оттенков в отношении каждой категории.
После дарения от подоходного налога освобождается только родственник-родитель, связанный с узким кругом лиц. К ним относятся следующие:
- Супруги,
- Родные или усыновленные дети и внуки
- Отец или мать и их родители,
- Чистопородные и гетеропородные родственники.
Главная особенность дарения заключается в том, что даритель после обязательной регистрации перехода прав на него находится в очень ценном положении. Новый собственник может насильно выгнать его из квартиры и оставить без права пользования своей жилым помещением. Ведь раньше она принадлежала ему.
Однако новый собственник не может повлиять на такое решение или предъявить претензии в силу безусловного характера заключенного между ними договора.
Прежде чем полагаться на договор купли-продажи, необходимо рассмотреть следующие моменты. Это может повлиять на передачу прав.
- Наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости (в течение трех лет с момента заключения сделки дети имеют право оспорить законность путем нарушения права или ограничения),
- наличие обременения (ипотека, заветы),
- средства материнского капитала были использованы первоначальным владельцем для покупки недвижимости (если часть или вся стоимость квартиры погашена за счет материнского капитала, требуется доля прав на детей).
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Как совершить сделку с дарственной квартирой?
Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.
-
Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.
-
Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.
-
Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.
-
Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
Право собственности является наиболее широким вещным правом, при котором собственник осуществляет полное господство над вещью, то есть совершает любые непротиворечащие закону действия в отношении принадлежащего имущества, которые не должны нарушать права других лиц.
Закон предусматривает определенные основания приобретения права собственности. Как известно, основаниями приобретения являются юридические факты, влекущие возникновение у лица права собственности.
Относительно недвижимого имущества законодательством предусмотрены следующие основания.
Традиционно они подразделяются на первоначальные (в случае, когда право собственности на вещь появляется впервые) и производные (возникает с согласия предыдущего собственника).
К первоначальным основаниям относятся: создание новой вещи (вновь создаваемое недвижимое имущество), приобретательская давность, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйную вещь.
К производным основаниям относятся следующие: приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, приобретение права собственности на имущество реорганизованного юридического лица, приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее имущество, а также в порядке наследования. Среди оснований дополнительно выделяют такие как приватизация и решение суда. Более подробно хотелось бы рассмотреть некоторые основания приобретения права собственности.
Особенности составления Договора дарения
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
Налог с продажи квартиры
При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.
Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Определение права собственности содержится в Гражданском Кодексе РФ. Согласно статье 209, это право «беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом». Относится оно, конечно, далеко не только к недвижимости.
В общем их всего три – государственная, муниципальная и частная. Последняя, в свою очередь, подразделяется на пять видов: индивидуальная, коллективная, долевая, общая долевая и общая совместная. И, разумеется, у каждого вида собственности есть свои особенности и определение в законе.
Владелец государственной собственности – конечно, сама Российская Федерация. Это закреплено в статье 214 того же ГК РФ. Существует два подтипа такой собственности – федеральная и субъектов РФ. Распоряжаться и тем, и тем можно только в интересах граждан; передача объектов госсобственности в частные руки возможна только на временной основе, в аренду. Стране принадлежат природные ресурсы, а также такие объекты недвижимости, как дороги общего пользования, культурные памятники и ценности, оборонные предприятия и здания, занятые вооруженными силами.
Муниципальная собственность принадлежит аналогичным образованиям: городам, различным селам и поселкам и т.д. Как правило, это общественные объекты – парки, скверы, школы, детские сады, лечебные учреждения, здания администрации и т.д. Это закреплено в статье 215 ГК РФ. Также к муниципальной собственности могут относиться отдельные квартиры, принадлежащие местной власти. Сдать в аренду, подарить или продать такое жилье нельзя – но для него предусмотрен социальный найм: в рамках такого договора граждане могут воспользоваться муниципальной собственностью.
Частная собственность появилась в юридической практике в 1990 году после шестидесятилетнего перерыва. Формулировка ее схожа с данным выше определением статьи 209: касательно жилой недвижимости тут также подразумевается полное владение. Не существует никакого ограничения на количество частной собственности (как у юридических, так и у частных лиц), и количество возможных действий по отношению к ней (продажа, дарение, аренда и т.д.) очень разнообразно. О типах ее мы расскажем далее.
Если муж и жена вместе покупают или приватизируют жилье, оно считается общим имуществом – как и все, совместно приобретенное за годы брака, за исключением личных вещей. При этом не важно, работали ли оба, или кто-то занимался детьми и хозяйством. Доли в таком случае не определяются и считаются равными: их можно обговорить и конкретно прописать имущество каждого только в брачном договоре. Супруги могут заключать различные договоренности как между собой, так и с третьими лицами. В целом собственность может быть как долевая, так и общая совместная. Если жилье было куплено до брака, передалось по наследству или в дар, или по брачному договору было оформлено на одного супруга, то общим имуществом оно считаться не будет.
После прекращения брака имущественные права членов семьи продолжают действовать – если, конечно, брачный контракт не оговаривал иные условия. Имущество можно по взаимному согласию разделить между членами семьи: если компромисса достигнуть не получается, спор переносится в суд.
Сколько стоит оформить договор дарения квартиры
Для оформления дарственной на квартиру точно придется заплатить 2 000 рублей госпошлины за государственную регистрацию права собственности одаряемого. Если договор дарения не требует нотариального удостоверения, это будут все расходы.
Если даритель состоит в браке, перед сделкой нужно оформить нотариальное согласие супруга. Размер госпошлины ― 500 рублей, но нотариус сверх этого еще возьмет плату за «услуги правового и технического характера». В каждом регионе нотариальная палата устанавливает за них свои тарифы; например, в Татарстане это 1625 рублей.
Если одаряемый не является близким родственником дарителя, ему придется заплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости полученной в дар квартиры.
Если договор нужно удостоверять у нотариуса, это будет стоить гораздо дороже. Сумма нотариального тарифа зависит от рыночной стоимости квартиры и того, кому даритель дарит недвижимость:
- родственнику (супруг, родители, дети, внуки, братья и сестры, бабушки и дедушки):
- если квартира или доля дешевле 10 миллионов рублей, сумма тарифа — 3000 рублей плюс 0,2% от стоимости этой квартиры или доли;
- если квартира или доля дороже 10 миллионов, надо будет заплатить 3 000 рублей плюс 0,1% от цены этой квартиры или доли, но не более 50 000 рублей;
- другим лицам:
- если стоимость квартиры или доли меньше 1 миллиона рублей, нотариус потребует 3 000 рублей плюс 0,4% от стоимости этой квартиры или доли;
- если квартира или доля стоит от 1 до 10 миллионов рублей, тогда тариф нотариуса поднимется до 7 000 рублей плюс 0,2% от стоимости этой квартиры или доли;
- если квартира или доля дороже 10 миллионов, надо будет заплатить 25 000 рублей плюс 0,1% от цены этой квартиры или доли, но не больше 100 000 рублей.
Статья 110. Использование квартиры (жилого дома), принадлежащего гражданину на праве собственности
Граждане, имеющие в личной собственности квартиру (жилые дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в квартиры (дома) других граждан, сдавать эти квартиры (дома) в наем другим гражданам или организациям, а также использовать жилые дома для ведения трудового хозяйства.
Право собственности на квартиру (жилой дом) подтверждается документами, нотариально удостоверенными и выдаваемыми органами исполнительной власти на местах.
Собственник квартиры или жилого дома (в том числе недостроенного) вправе свободно по своему усмотрению продавать квартиру (дом), определяя условия продажи, дарить ее, завещать другим лицам и распоряжаться квартирой (домом) иным образом, не запрещенным законодательными актами. Отношения, связанные осуществлением права собственности на квартиры (жилые дома), регулируются законодательством о собственности с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.
Квартира (дом), находящаяся в общей собственности нескольких лиц, может быть разделена между собственниками с учетом долей каждого из них. При этом сохраняется общая собственность на комнаты, части квартиры (дома), которые не могут быть разделены в натуре, и определяется порядок пользования ими.
Статья 115. Приобретение нанимателем права собственности на занимаемое жилое помещение (приватизация жилых помещений)
Наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда при согласии совершеннолетних членов семьи и собственника вправе выкупить жилое помещение в собственность.
Выкупленное жилое помещение переходит в общую совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.
В случаях, установленных законодательством, жилые помещения могут передаваться в собственность нанимателей на льготных условиях, либо безвозмездно.
Общая квартира может быть приватизирована только при согласии всех проживающих в ней нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае квартира поступает в общую собственность всех нанимателей (с семьями).
Не подлежат приватизации служебные жилые помещения и помещения в общежитиях. Другие ограничения по приватизации жилых помещений устанавливаются законодательством.
Льготы, связанные с приватизацией квартиры, повторно не предоставляются, кроме случаев, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, продолжают оставаться нуждающимися в улучшении жилищных условий (статья 27 настоящего Кодекса).