Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько делается градостроительный план земельного участка. Как оформить градостроительный план земельного участка: ограничения, документы и причины отказа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важность градостроительного плана в строительстве трудно переоценить. Без оформления этой документации запрещена застройка земельного надела или выполнение восстановления уже построенных зданий. В дальнейшем документ применяется для получения разрешения на строительство, а также ввод готовых сооружений в работу.
Определиться, нужен ли ГПЗУ
В зависимости от того, какой объект планируется к строительству на участке, может варьироваться необходимость в получении градплана. Мы хотели бы привести две распространенные ситуации, когда оформить ГПЗУ не требуется:
- Строительство линейного объекта. Для них законодательством установлено наличие другого важного документа – проекта планировки или межевания территории.
- Возведение частного дома, сарая, гаража, бани и иных построек на земле с ИЖС. Не имеет значения, по какой из процедур застройщик планирует оформить частную постройку (дачная амнистия или уведомление), получать ГПЗУ не потребуется. В крайнем случае, только для проверки правового статуса земли, но не для согласования работ.
Документы для получения
Существует определённый список документов, которые обязаны быть предоставлены застройщиком архитектуры в регионах, этот список будет зависеть от версии бумаг, которые необходимы для того, чтобы оформить ГПЗУ в городе Москва. Заявитель обязан приготовить, а также отправить в Москомархитектуру следующую документацию:
- Заявление установленного образца.
- Копию гражданского паспорта.
- Копию правоустанавливающего документа на ЗУ и ОКС.
- Доверенность на уполномоченное лицо (если интересы владельца представляет доверенное лицо).
- Выписка из ЕГРЮЛ (для организаций).
- Кадастровый паспорт на землю.
- Выписка из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей).
ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ГПЗУ?
Получение градостроительного плана возможно несколькими способами — лично в уполномоченном органе, через сайт Госуслуги и с помощью МФЦ. Рассмотрим порядок оформления на примере последнего варианта. Для начала необходимо записаться в очередь, чтобы не терять время на ожидание, уточнить нюансы получения услуги и требуемый пакет бумаг.
Алгоритм действий следующий:
- Готовим заявление по образцу для последующей отправки в Комитет.
- Передаем требуемый пакет бумаг.
- Получаем расписку о приеме документации и контролируем процесс изготовления плана по номеру регистрации.
- В указанное время прибываем в МФЦ и забираем готовую документацию. Если организация отказывает в выдаче плана, отказ предоставляется в письменной форме.
Отказы могут быть обоснованы наличием кадастровых ошибок, недостоверными сведениями в документах, либо весь участок находится в зоне планируемых красных линий или расположен в зоне Ж-1 — Ж-4. Отказ администрации приходит в случае отсутствия согласия на строительство второго владельца, если участок в долевой собственности.
Причинами для отказа в выдаче градостроительного плана может стать то, что участок не отмежёван и не отображается на публичной кадастровой карте. Также в процессе проверки может быть установлено, что земля не предназначена для строительных работ. К причинам относят отсутствие документации по планировке территории. Основаниями для отказа в приёме документов может стать обращение лица, не являющегося собственником и отсутствие доверенности, подтверждающей полномочия представителя. Также некоторые справки и акты на момент обращения могли утратить силу, оказались просроченными или содержат фрагменты, которые невозможно прочитать.
Согласно п. 6 ст. 57.3 ГрК РФ, орган местного самоуправления на протяжении 14 рабочих дней после получения заявления подготавливает и выдает ГПЗУ заявителю. В случае обращения в МФЦ этот документ оформляется на протяжении 30 дней как максимум (ст. 12 ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года).
Оформление ГПЗУ осуществляется в соответствии с нижеприведенными правовыми актами:
- Конституцией РФ.
- Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ).
- Указом Президента РФ № 1203 от 30 ноября 1995 года.
- ФЗ № 131 от 06 октября 2003 года.
- Постановлением Правительства РФ № 363 от 09 июня 2006 года.
- ФЗ № 152 от 27 июля 2006 года.
- ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года.
- ФЗ № 221 от 24 июля 2007 года.
- ФЗ № 210 от 27 июля 2010 года.
- Приказом Минрегиона России № 93 от 11 августа 2006 года.
- Приказом Минстроя РФ № 741/пр от 25 апреля 2017 года.
- Правилами землепользования и застройки в том городе, где зарегистрирован земельный участок, а также, Уставом городского округа и постановлением городской администрации.
Выдача градостроительного плана земельного участка, в т. ч. для ИЖС (где и как получить, сколько стоит)
Выдачи градостроительного плана занимается органы местного самоуправления, а порядок установлен местными регламентами. Как правило, заявление подается в орган местного самоуправления по месту нахождения земли. Например в Москве это Комитет по архитектуре и градостроительству. Также в вашем регионе услуги по оформлению могут предоставлять МФЦ. Кроме того, есть возможность направить заявление в форме электронного документа, который подписан электронной цифровой подписью. Пошагово инструкция выглядит следующим образом:
- Заполняется заявление. В заявлении нужно указать данные о том, какие здания есть на участках, какие из них капитальные, а какие нет, данные кадастровых номерах. Подробнее о заполнении заявления мы поговорим ниже.
- Нужно собрать правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, которые на нём находятся.
- Нужно подписать заявление, приложить к нему необходимые документы, и передать их в уполномоченный орган.
- По результатам оказания услуги вам выдадут уведомление о готовности градостроительного плана, либо уведомление об отказе в выдаче. Заявление рассматриваться в течение 14 рабочих дней. План выдается бесплатно.
Как получить градостроительный план земельного участка
Чтобы получить разрешение на строительство, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и перед разработкой проекта границ участка застройки — вам потребуется градостроительный план земельного участка.
Чтобы внести ясность относительно документа, я расскажу где получать градостроительный план земельного участка и что это такое.
По данным Википедии, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Вопросы выдачи плана регламентируются Положением ст. 46 (ч. 17) Градостроительного кодекса. Согласно ему, список необходимых бумаг различается для юридических и физических лиц. Последним собрать пакет документов гораздо проще. В него входят:
- заявление;
- удостоверение личности (оригинал и копия);
- право собственности на земельный участок (оригинал и копия);
- топографический план в разном масштабе в зависимости от размера участка;
- копия выписки из кадастра (такая бумага заверяется нотариусом).
Выписка должна быть свежей. Она заказывается в Росреестре и стоит чуть больше 200 рублей.
Если планируется проводить работы по реконструкции, то нужно добавить к перечисленным бумагам:
- технические паспорта уже имеющихся строений (копии);
- договора с компаниями, обслуживающими инженерно-технические сети.
Для юридических лиц нужно подготовить:
- заявление;
- устав организации;
- учредительные документы;
- копии постановки на учет в территориальных органах ИФНС;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- кадастровую выписку (оригинал и заверенная копия);
- правоустанавливающие бумаги на имеющиеся здания, паспорта на них и договора с обслуживающими компаниями.
Разницы между подачей бумаг ФЛ и ЮЛ не существует.
Нужен ли ГПЗУ для получения разрешения на строительство?
Не все еще знают, что в августе 2020 года вместо отмененного понятия «разрешение на строительство» для индивидуального жилищного строительства принят уведомительный порядок – поэтому в заголовке к этому разделу мы умышленно указали отмененное словосочетание, которое еще на слуху, чтобы всем было понятно о чем пойдет речь.
Подробнее об изменениях в законодательстве Вы можете узнать из нашей статьи – Разрешение на строительство отменено, а уже об уведомительном порядке из этой – Регистрация дома в 2020 году. Пошаговая инструкция.
Как Вы уже понимаете – ГПЗУ содержит в себе много необходимой, важной и уникальной информации для Вас как застройщика, без знания которой начало строительства может оказаться по итогу очень опрометчивым шагом, сопряженным со штрафами как минимум и демонтажем постройки как максимум. Кроме того, не единожды этот документ объяснял причину столь привлекательной цены на участок и тем самым уберегал от нервотрепки и головной боли в будущем.
По состоянию на 2020 год ГПЗУ по-прежнему остается обязательным источником информации на этапе планирования градостроительной деятельности. Без него застройщику будет отказано в возведении или реконструкции объектов недвижимости.
В противном случае действия компании или физического лица будут считаться нарушением законодательных норм и грозят штрафом.
Исключение составляют любые линейные объекты (автодороги, линии электропередач, железные дороги и т.д.). Для их проектирования получать ГПЗУ не нужно.
Помимо формальных норм, документация несет в себе полезную информацию, которая позволит:
- разместить строительные объекты в безопасном месте, где не будет угрозы природных факторов (оползней, наводнений, разрастающихся оврагов), а также техногенных зон;
- соблюсти правила пожарной безопасности;
- рационально разместить сооружение по отношению к другим элементам инфраструктуры.
Какие документы нужны для получения ГПЗУ?
Градостроительный план земельного участка разрабатывается в течение месяца. По истечении этого срока заявитель может его забрать. Для заявки требуется такой полный пакет документов:
- заявление по образцу на получение ГПЗУ,
- кадастровый план ЗУ, предназначенного под застройку,
- технический паспорт объекта,
- договор с инженерно-энергетическими подрядчиками,
- топографическая съемка ЗУ,
- документ о государственной регистрации прав на строительство,
- свидетельство о праве собственности или договор на аренду,
- копия паспорта или документ о госрегистрации юрлица,
- если земля находится в аренде, нужно заявление от владельца, который разрешает выполнение строительных работ,
- акт о праве владения недвижимостью.
Для чего он необходим
Основанием для начала строительных работ может быть только выданное разрешение на строительство. Получить его можно только при предоставлении градостроительного плана. Если не было проведено межевание и границы участка не определены, ГПЗУ не может быть оформлен. Если же строительство будет проведено без согласования, впоследствии право собственности оформить будет практически невозможно. Кроме того, уже возведенное строение могут обязать снести за собственные средства.
Любые строительные работы проводятся в соответствии с градостроительным планом, принимая во внимание указанные в нем данные.
- Основное, для чего нужен градостроительный план — определить максимальную площадь застройки участка. На плане она называется пятном, и строить вне этой зоны категорически запрещено;
- Также для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию без проблем, необходимо четко соблюдать отступы от границ участка;
- Помимо прочего, план учитывает расположение газовых линий, инженерных коммуникаций и других аналогичных объектов;
- Также учитываются все возможные виды использования участка, что позволит доказать обоснованность строительства;
- Помимо прочего, именно планом определяется максимальная этажность, а также максимально допустимая площадь возводимого объекта. Если эти параметры будут нарушены, объект ввести в эксплуатацию не удастся;
- Площадь здания не может превышать определенный процент от участка. Нарушение также приведет к отказу во вводе в эксплуатацию;
- Также план учитывает все существующие ограничения и обременения. В дополнение к этому в нем указывается особый статус территории.
Какие данные указываются в градостроительном плане
ГПЗУ включает в себя сведения, на основании которых готовится проектная документация. Кроме того, именно этот документ определяет будущее расположение возводимого объекта на земельном участке.
Что обязательно должно быть указано в градостроительном плане:
- Номер документа, который должен быть уникальным;
- Основание, по которому этот документ выдается;
- Точное расположение участка, а также его принадлежность к определенному муниципальному образованию;
- Информация о координатном расположении объекта, по которой впоследствии будет проведена геодезическая разметка;
- Информация об уже существующих объектах капитального строительства: кадастровый номер и общая площадь;
- Градостроительный план действует в течение трех лет, поэтому в нем всегда содержится информация о том, когда и кем именно он был выдан;
- Виды использования участка, а также виды объектов, которые можно на нем строить;
- Информация о предельных минимальных и максимальных размерах как участка, так и объектов строительства, а также определение максимального процента застройки;
- Информация о наличии обременений или ограничений, а также об особом статусе зоны;
- В зависимости от региона и типа строительства могут быть внесены дополнительные сведения.
Нужен ли ГПЗУ для получения разрешения на строительство в 2021
Не смотря на то, что ГПЗУ в 2021 г. как официальный документ не требуется, чтобы начать строительство частного дома, но его значимость достаточно высока.
Приведем пример
Женщина покупает земельный участок в Московской области, чтобы в дальнейшем построить жилой дом. На этапе покупки она не думала о том, что на участке могут быть разного рода ограничения. Когда время дошло до строительства собственного дома, жительница Московской области заказала градостроительный план земельного участка. В соответствии с планом земельный участок попадает сразу под несколько охранных зон и только примерно на 10% от участка можно строить недвижимость. Получается, что она приобрела землю, значительная площадь которого находится в запрете на строительство.
Связь с другой документацией
До оформления ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить нижеприведенную техническую документацию:
- Топографический план. До начала застройки проводится топографическая съемка земельного участка, информация о которой заносится в ГПЗУ.
- Ситуационный план — оформляется, если топографическая съемка ведется с высоты. В этом документе фиксируются границы участка и прилегающие к нему объекты.
- Проект межевания территории. В этом документе фиксируются сведения об установленных границах участка.
- Специальные технические условия (СТУ).
- Кадастровый паспорт земельного участка (в виде выписки из ЕГРН).
После оформления всей вышеприведенной документации владельцу (собственнику) земли необходимо обратиться в соответствующие инстанции за получением ГПЗУ.
Подводные камни при составлении ГПЗУ и возможные риски
В начале статьи мы указали перечень ведомств и организаций, с которыми нужно пройти согласование и получить необходимые сертификаты или экспертизы. На практике не всегда удается простому, юридически «неподкованному» гражданину, уложиться в установленные сроки.
Риски могут быть следующие:
- Вы сделали пакет документов, оплатили их оформление, а на этапе топографической съемки (ее выполнение допускается до года), Вы «застряли». В итоге подготовленное с ведомством согласование может оказаться недействительным.
- Вы решили не делать топографическую съемку, посчитав, что она Вам не нужна. Возможен вариант, что администрация района может не принять у Вас документы для оформления градостроительного плана. Мотивация будет проста – у них нет данных съемки местности для определения границ все тех же коммуникаций.
- У Вас уже есть готовый проект дома. Для его «посадки» на рельеф обязательно нужна вертикальная планировка и топосъемка! Она же требуется и при перепаде высот земельного участка.
Как видите, хоть она и не обязательна, но без нее не обойтись даже в том случае, когда на участке растут взрослые деревья и Вам необходимо их сохранить.
Указанные «подводные камни» касаются топографической съемки. Возможен и ряд других рисков при оформлении градостроительного плана, поэтому наш Вам совет: доверьтесь специалистам!
Что такое ГПЗУ и как его оформить
В случае возведения любого коммерческого, производственного или промышленного здания (сооружения) необходим ГПЗУ. Что это за документ, для чего он нужен, как и где его можно оформить, в течение какого времени он действует, и какие нюансы существуют при его оформлении? Ответы на эти вопросы вы найдете после ознакомления с материалами данной статьи.
Любой из земельных участков может использоваться на основании разработанного градостроительного регламента (ГСР), который относит его к той или иной зоне с особыми условиями эксплуатации. Выпиской из ГСР является Градостроительный план земельного участка. В столице этот документ готовится на базе принятых Правительством столицы правил землепользования и застройки ПЗЗ, а также с учётом ППТ (при его наличии).