Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в доме банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.
Согласно статье 349 Гражданского кодекса, если банк намерен получить акции, служащие единственным местом жительства заемщика, продажа может быть осуществлена только через суд.
Алгоритм отъема дома заемщика у банка:.
- Основанием для обращения в суд является просрочка по кредиту более трех месяцев, но кредитная организация обычно ждет, пока будет выплачена большая сумма.
- Банк обращается в суд с требованием принудительного взыскания долга и реализации заложенного имущества для урегулирования задолженности с кредитором.
- Рассмотрев дело о взыскании долга, суд выносит соответствующее решение и после его вступления вручает повестку судебному приставу-исполнителю.
- Сотрудник ФСБ открывает исполнительное производство, где определяет имущество, подлежащее принудительной продаже.
- Если должник отказывается погасить долг перед банком, доли в квартирах сначала арестовываются, а затем продаются.
- Полученные средства используются для оплаты финансовых требований, обязательных платежей и остатка (если долг меньше стоимости имущества).
Однако банки часто отказывают заемщику в выкупе его доли. Поэтому возможна альтернатива.
Если гражданин отказывается платить, накапливается задолженность. В результате банк может обратиться в суд с требованием о взыскании долга.
Если часть нижнего дома не находится в исключительной собственности заемщика, ФСБ навязывает адрес управления и продает его в счет долга. Таким образом, собственный капитал переходит в собственность банка, а долг списывается с продавца.
Этот вариант возможен, если
- Имущество — это не все, что принадлежит заемщику; и
- Величина процентов превышает сумму долга или соответствует ей.
Можно ли продать долю в квартире банку
С точки зрения эксперта:.
Практикующий юрист; опыт работы 14 лет. Область специализации: гражданское, семейное и наследственное право.
На самом деле, вопрос абсолютно некорректен. По закону (ст. 421 ГК РФ), если гражданин имеет в собственности имущество, он вправе распределить его по своему усмотрению (продать, подарить). Это относится как к квартирам, так и к квартирным долям (хотя здесь есть свои нюансы, о которых речь пойдет ниже). И банк может быть покупателем.
Другой вопрос — хочет ли банк выкупить у вас квартиру. Сделка должна быть консенсусной и взаимовыгодной, и гораздо проще иметь дело с деньгами, чем с имуществом, которое банку нужно продать с прибылью.
Продажа доли в квартире банку может быть сложнее, чем продажа всей квартиры. Причина этого заключается в том, что (статья 250 Гражданского кодекса) должны соблюдаться рыночные приоритеты доли рынка. Проще говоря, владелец доли в квартире обязан сначала предложить долю другим дольщикам и только после отказа попытаться продать долю банку.
Предложение о покупке доли в квартире направляется другим совладельцам в форме уведомления. Это уведомление может быть вручено непосредственно домовладельцу (под роспись) или отправлено под расписку заказным письмом.
| После того, как совладельцы квартиры получат уведомление, у них есть 30 дней, чтобы решить, покупать ли вашу долю. |
| Если они не отвечают в течение этого срока, это считается отказом от покупки (время уведомления фиксируется, и 30 дней рассчитываются исходя из него). |
| Если совладельцы желают выйти из состава участников рынка, не дожидаясь истечения срока, заявление о выходе должно быть заверено нотариально. |
Взыскание доли в квартире за долги
Но опять же, вышеуказанный вариант редко срабатывает. В большинстве случаев им приходится прибегать к варианту ареста части долговой квартиры.
Этот вариант выглядит следующим образом.
Гражданин имеет кредит и не в состоянии его погасить. Первый вариант отвергается. Проценты накапливаются, растут, и в конце концов банк обращается в суд с требованием принудительного погашения долга.
Конечно, суд выигрывает, и мировой судья изымает имущество. А если доля квартиры не является единственным жильем должника, мировой судья изымает ее и передает банку для погашения кредита.
Это происходит в том случае, если
- Доля заемщика в квартире не является его единственным жильем.
- Часть квартиры, находящаяся в собственности заемщика, превышает сумму кредита и процентов (или, по крайней мере, равна этой сумме).
Виды оплаты имуществом
Банковская организация или другой кредитор могут принять имущество в счет задолженности по нескольким алгоритмам.
Добровольное погашение. Ситуация возникает, если заемщик сам имеет желание погасить задолженность и прекратить обязательства в счет какого-либо имущества, а кредитор не против такого исхода. Если обе стороны достигнут соглашения, кредит будет погашен. В качестве собственности, которую можно передать в счет задолженности, получатель может принять:
- недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения, земельные и подземные участки, машиноместа, предприятия, объекты незавершенного строительства, имеющие фундамент);
- автомобиль или оборудование;
- сырье или готовый продукт;
- ценные бумаги, акции, облигации.
Если заемщик — юридическое лицо, он может выпустить дополнительные акции для передачи кредитору.
Залог и продажа. Так как при составлении договора заемщик отдает в залог какое-либо имущество (обычно машину или квартиру), если он перестанет выплачивать обязательства, кредитор будет иметь возможность выставить залоговое имущество на торги. Правда, до такого поворота дело доходит не слишком часто, так как и кредитору, и заемщику выгоднее договориться о реструктуризации. Для тех, кто испытывает временные финансовые сложности, могут быть предусмотрены индивидуальные условия погашения: даже для банка это более оптимальный выход, чем альтернативные варианты.
Принудительное погашение. Такое встречается редко, как правило в случаях, когда дело доходит до судебных разбирательств. И для кредитора, и для заемщика суд менее выгоден, чем соглашение на добровольной основе, так что по такому сценарию ситуация развивается нечасто. Для заемщика наиболее оптимальный выход — связаться со своим кредитором и договориться об индивидуальной схеме погашения задолженности или о реструктуризации. Более того, даже если понадобится передача собственности, на добровольной основе это выгоднее и удобнее для самого клиента.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Всех собственников можно определить, разделив квартиру на доли. Они также являются первыми покупателями фракций друг друга. Поэтому, прежде чем объявить о продаже доли в бизнесе, необходимо сделать предложение о покупке всем совладельцам (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Возможно, кто-то из них соберет деньги и согласится. Если это не так, ваш единственный выход — обратиться в банк.
Варианты продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Залог — идея заключается в том, что владелец берет кредит под залог имущества в виде акций. Если заемщик не может выплатить кредит, банк забирает его долю в квартире. Кроме того, имущество продается — другим совладельцам или всем заинтересованным лицам через аукцион (статья 350 Гражданского кодекса). Основное преимущество — высокая сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатками являются очень низкая цена за долю и необходимость выделять ее под комнату.
- Продажа по договору купли-продажи . Обычная сделка, в которой юридическое лицо — банк — является покупателем (статья 421 (1) Гражданского кодекса). Процедура ничем не отличается от стандартной сделки купли-продажи.
Важно знать, что не все банки готовы заключить такую сделку. Список желающих приобрести пакет акций или принять его в качестве залога ограничен крупными учреждениями. К ним относятся Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-банк и ряд небольших кредитных организаций. Если банк не видит выгоды, сделка не состоится.
✅ Какую долю банк не выкупит?
Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если они сочтут это выгодным, то согласятся на поглощение или залог. Однако «акция» в большинстве случаев является убыточным активом. Помимо продавца, другие покупатели также имеют долю в собственности. Что с ними можно сделать?
Причины, по которым банк отказывается покупать акции:
- Старые, обветшалые квартиры — дата постройки до 1970 года;
- неблагополучный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
- отсутствие спроса на рынке недвижимости;
- Другие владельцы — более 2 человек, часто с детьми, пожилые люди, инвалиды;
- проблемы с совладельцами;
- нераспределенная доля.
Последний пункт нуждается в уточнении. Неразделенная доля — это фиктивный термин для обозначения права общей собственности, например — собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. Неясно, в какой валюте выражена эта дробь. Также нельзя сказать, что нераспределенная доля представлена отдельной комнатой. Конечно, банк такой вариант не устроит и он даст отказ.
Вы также должны знать, что нельзя передавать в залог единственную пригодную для проживания квартиру семьи. Учитывая, что невыполнение обязательств может привести к аресту и реализации имущества, судебные приставы не могут наложить арест на единственную долю должника (ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Поэтому банки логично отказываются работать с такими акциями. Даже если часть квартиры находится в финансовом интересе.
Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).
Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет Залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.
ЗАТО кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Продажа при участии банка
Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.
Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.
Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).
Как продать долю банку по договору
Стоит уточнить, что покупка и продажа квартир не является основным видом деятельности финансовых институтов, их цель — накопление финансовых средств с целью получения прибыли. Однако в случае невыплаты ипотечного кредита банк с радостью рассмотрит возможность покупки доли квартиры с целью последующей продажи всего имущества.
Пример. Гражданка С обратилась за ссудой в банк для выкупа доли принадлежавшей ей доли квартиры у ее сестры. Когда финансовое положение ухудшилось, С не смогла выплатить ссуду и обратилась в банк с просьбой выкупить ее долю. Сумма, предложенная организациям, составила 80% от рыночной стоимости квартиры, но С срочно понадобились деньги, и он не хотел рассматривать другие варианты. В результате с банком был заключен договор купли-продажи доли в квартире.
Как передать свой долг новому собственнику доли
Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.
Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.
Особенности требований банков при ипотеке доли в квартире
Первое, что вы должны твердо знать – банки даже не рассмотрят вашу заявку, если доля в доме не обособлена. Это значит, что вы должны определить, какую конкретно часть квартиры или комнату оформляете на себя. Если появитесь в банке со Свидетельством о праве наследования, вступления в наследство какой-либо площади в недвижимости, то это не будет поводом выдать вам ипотеку. Итак, что требуют банки:
- выписку из ЕГРП продавца;
- технический паспорт квартиры;
- план дома и земельного участка, на котором он расположен, с выделенной долей;
- отдельный въезд иди вход, если существующий располагается на территории другого собственника;
- оценочный альбом.
Кроме этого дом, в котором находятся квартира и комната, должны отвечать некоторым требованиям:
- у многоквартирного дома должен быть полноправный владелец (юридическое, физическое лицо);
- не находиться в аварийном состоянии;
- не быть старше 1994 года;
- все перекрытия и несущие покрытия должны быть из бетона, камня, кирпича;
- санузлы, канализация, водопровод и другие коммуникации должны соответствовать пожарным и санитарным нормам;
- санузел должен быть раздельным;
- местоположение здания имеет также большое значение.