Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку в квартире по закону в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Какие перепланировки считаются незаконными?

Вы сделали изящный ремонт, а через пару месяцев в дверном глазке показался работник жилинспекции… Почему?! Кто бы мог подумать, что эту стенку нельзя сносить? Поговорим о том, как сделать перепланировку и избежать неприятностей.

Перепланировка или переустройство?

Зачастую жильцы смешивают эти понятия, хотя они обозначают разные вещи. Под переустройством понимаются работы, которые не предполагают внесения изменений в план квартиры.

К переустройству относятся:

• Установка электроплит вместо газовых плит;
• Перенос электрических сетей, отопительных систем, сантехнических или газовых приборов;
• Устройство новых вентиляционных каналов;
• Прокладка новых или замена существующих трубопроводов для установки бытовой техники (например, стиральных машин).

При проведении переустройства квартиры формального согласования со стороны надзорных органов не требуется. Вполне достаточно направить уведомление о планируемых работах в региональную жилищную инспекцию.

При перепланировке ситуация несколько иная. Она предполагает внесение изменений в конфигурацию квартиры. Такие изменения могут отразиться на состоянии всего дома и подлежат обязательному согласованию. Для этого необходимо составить проект перепланировки и подать его вместе с другими документами в региональную жилищную инспекцию (напрямую или через МФЦ).

К перепланировке относятся:

• Перенос или разрушение внутренних стен;
• Создание дверных проемов и их перенос;
• Создание нескольких квартир из одного помещения;
• Объединение квартир;
• Устройство или ликвидация кухонь и санузлов;

Расширение квартиры за счет вспомогательных помещений.

Если удается избежать обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до двух месяцев. В противном случае процесс может занять до шести месяцев и более. В качестве ориентира можно использовать следующие сроки

• Подготовка плана перепланировки — от 7 дней до 3 месяцев; и
• Сбор документов — от 1 до 7 дней, и
• Редактирование заявления с объявлением — до 45 дней, и
• Получение решения, выданного МФЦ — в течение 3 дней, и
• Ожидание даты судебного заседания — до 2 месяцев,
• Вступление в силу судебного решения — 1 месяц,.
• Документация — процесс освобождения — 3 дня.

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать:

• перенос и разборку перегородок (например устройство/перенос/изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат).
• перенос, заделка или устройство дверных проемов,
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
• устройство (перенос) дополнительных кухонь и санузлов,
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
• устройство или переоборудование существующих тамбуров,
• устройство несущих стен, проемов в перекрытиях, проемов в несущих стенах.
• устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов, антресолей,
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий,
• К перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел одной квартиры на студии, в результате которых образуются иные помещения и т.д.

(ч.2 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, п.5 ст.141.4. ГК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать в себя:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения и т.д.

(ч.1 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Эти вопросы базово урегулированы Жилищным кодексом РФ и постановлением Госстроя по всей территории страны. Однако региональные/муниципальные власти также могут вводить свои дополнительные правила переустройства (перепланировок), которые действуют в рамках субъекта РФ или муниципалитета. В частности,

• в Москве действуют «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утв. постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
• В Краснодаре действует Административный регламент предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утв. Постановлением администрации МО г. Краснодар от 26 декабря 2022 г. N 6142.

Если федеральные (общероссийские) правила действуют плюс-минус постоянно, то например московские требования меняются и дополняются примерно 1 раз в полгода. Поэтому то, что было разрешено делать несколько месяцев назад не факт что будет разрешено в последующем.

Недавно вышло Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 N 9-П, которое также необходимо учитывать тем, кто собирается делить квартиры на студии и/или сдавать его в посуточную аренду.

Дело в том, что еще ранее (с 1 октября 2019 года) вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (ст. 17 ЖК в ред. Федерального закона от 15.04.2019 N 59-ФЗ, Информация Роспотребнадзора «Об осуществлении контроля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах»). Нельзя использовать возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия гостиничной деятельности. Для деятельности такого рода необходимо:

• перевести жилое помещение в нежилое,
• предусмотреть соответствующее оснащение,
• звукоизоляцию,
• выполнить требования обеспечения пожарной безопасности
• и прочее.

Что считается перепланировкой?

В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:

• изменение местоположения дверей в несущих стенах;
• увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
• изменение местоположений перегородок;
• соединение кухни с гостиной;
• объединение ванной и туалета;
• соединение нескольких квартир в одну;
• создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
• объединение комнат;
• установка встроенного шкафа на всю стену;
• соединение балкона с жилой комнатой;
• соединение лоджий.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:

• Согласованный во всех службах проект;
• Старый и новый техпаспорт;
• Новая кадастровая документация;
• Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
• Гражданский паспорт заявителя;
• Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

Что нужно сделать для самостоятельного узаконения перепланировки

1. Оценить свою перепланировку — проведите оценку своего изменения для того, чтобы определить, является ли оно значительным или нет.
2. Ознакомиться с правовыми моментами — изучите законодательство, которое регулирует узаконение перепланировки в вашем регионе.
3. Собрать сведения и документацию — соберите все необходимые документы, включая план вашей квартиры и другие материалы, которые подтверждают сделанное вами изменение.
4. Оформить заявление — составьте заявление на узаконение перепланировки, в котором укажите все необходимые сведения и предоставьте копии необходимых документов.
5. Обратиться в МФЦ или другие органы — обратитесь в МФЦ или другие органы, указанные в инструкции, для подачи вашего заявления и дальнейшего оформления узаконения перепланировки.

Алгоритм действий для узаконения перепланировки:

1. Ознакомьтесь с порядком узаконения перепланировки и определите наличие всех необходимых документов.
2. Составьте заявление на узаконение перепланировки. Образец заявления можно найти на сайтах госуслуг или обратиться в специализированную компанию.
3. Подайте заявление в орган местного самоуправления, ответственный за узаконение перепланировки.
4. Ожидайте рассмотрения заявления органом местного самоуправления. Обычно срок рассмотрения составляет до 15 рабочих дней.
5. В случае положительного решения органа местного самоуправления, получите разрешение на перепланировку.
6. Проецируйте проект перепланировки в соответствии с требованиями ТЗ и получите техническое заключение.
7. Произведите перепланировку в соответствии с утвержденным проектом.
8. Оцените выполнение работ на соответствие проекту и предъявите требования к исполнителю.

Если перепланировка выполнена без узаконения, то соблюдение законности может быть восстановлено через юридическое или исполнительное производство.

Плюсы узаконения перепланировки квартиры

• Незаконное переустройство квартиры может привести к различным проблемам и наказаниям, поэтому узаконение является важным шагом для обеспечения законности в жилищной сфере.
• Обратиться за узаконением перепланировки квартиры можно самостоятельно, без необходимости обращения к специализированным компаниям, что поможет сэкономить средства.
• Узаконение позволяет оформить перепланировку в соответствии с законом и получить официальное разрешение на совершенные изменения, что обеспечивает законность и предоставляет юридическую защиту.
• Узаконение перепланировки позволяет избежать возможных проблем при продаже или аренде квартиры, так как потенциальные покупатели и арендаторы предпочтут квартиру с официальной перепланировкой.
• Получение разрешения на узаконение перепланировки дает возможность получить техническое заключение от специалистов, что поможет подтвердить безопасность проекта и соответствие строительным нормам и правилам.

Узаконение перепланировки квартиры является важным и необходимым шагом для обеспечения законности и безопасности в жилищной сфере. Как и для чего делать узаконение, алгоритм оформления, куда обратиться и какие документы подать – на эти и другие вопросы ответит специалисты, занимающиеся узаконением перепланировок. Стоимость узаконения зависит от множества факторов, таких как размер квартиры, ее характеристики, объем перепланировки и др.

Рекомендации, как провести перепланировку законно

Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:

• Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
• Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
• Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
• После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.

Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.

Как убрать красные линии

Процедура согласования перепланировочных работ включает следующие действия:

• оформление проектной документации – вне зависимости от состава работ, проект должен быть составлен экспертной организацией, имеющий допуск СРО;
• на основании проекта оформляется техническое заключение – его целью является подтверждение безопасного состояния несущих конструкций многоквартирного здания (это требование нужно соблюдать для квартир, расположенных в МКД на территории Москвы);
• направление проекта и техзаключение в муниципальные ведомства для согласования, а если будет получен отказ, узаконить работы можно через суд;
• после получения акта о согласовании, нужно обратиться к инженеру – этот специалист проведет обследование всех помещений, отразит актуальные характеристики объекта на техплане;
• с готовым техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ – через эти учреждения будет проведен кадастровый учет, а в реестр ЕГРН будут внесены достоверные сведения о недвижимости.

Только после выполнения указанных действий все изменения, отраженные красными линиями на техпаспорте, будут отражены в кадастровых сведениях ЕГРН.

Узаконивание выполненных строительных работ проводится по решению всех собственников помещения. В случае, если в результате перепланировки затрагиваются права и законные интересы соседей по дому, потребуется проведение общего собрания собственников многоквартирного здания.

При оформлении проекта фиксируются следующие данные:

• состояние объекта на начало перепланировки – для этого могут использоваться архивные документы БТИ (техпаспорта на квартиру и дом, поэтажный план и т.д.);
• перечень работ, которые фактически были выполнены на объекте;
• выводы о безопасности проведенных работ для целостности здания и его несущих конструкций;
• требования к максимально допустимым нагрузкам на несущие элементы дома, а также варианты усиления конструкции.

Техзаключение, которое оформляется экспертом на основании проекта, должно подтвердить отсутствие угрозы разрушения несущих элементов здания, а также о соблюдении требований проектировщика.

Кадастровый учет перепланировки

Если при проведении перепланировочных работ в параметры помещения были внесены изменения, нужно пройти процедуру кадастрового учета через Росреестр. По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для кадастрового учета являются правоустанавливающие документы и технический план с измененными характеристиками объекта. Если перепланировка была проведена для сдачи помещения или его части в аренду, одновременно с кадастровым учетом будут проходить регистрационные действия с арендным договором.

Кадастровый учет после перепланировки происходит по следующим принципам:

• после согласования проведенных строительных работ приемочной комиссией, заказчик обращается к кадастровому инженеру;
• после заключения договора подряда инженер проводит фактическое обследование объекта, получает сведения ЕГРН;
• в графическую и текстовую части техплана вносятся все изменения с учетом акта приемочной комиссии – перенос перегородок, изменение размеров и т.д.;
• технический план направляется в Росреестр для проведения учета по заявлению правообладателя.

Нужен ли технический паспорт для Росреестра? Нет, кадастровый учет не предусматривает проверку техпаспортов, внесение в них изменений. Росреестр работает только со сведениями технических планов.

Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки

Отказ в переводе в нежилое помещение и в согласовании перепланировки можно получить практически на любой стадии, причем его не всегда можно обойти. Вот примерный перечень оснований, по которым могут вынести отказ в переводе в нежилое помещение:

• собственники МКД и подъезда могут отказать в согласовании вообще без указания причин, а обжаловать их решение невозможно;
• МЖИ может отказать при нарушении норм строительной безопасности, ненадлежащем состоянии конструкций;
• Москомархитектура может вынести отказ в переводе в нежилое помещение, если проектные решения не соответствуют художественно-архитектурному облику города, района;
• СЭС может вынести отказ, если по проекту не обеспечено соответствие по санитарным и гигиеническим нормам.

Во многих случаях все основания для отказа можно предусмотреть заранее, т.е. на этапе проектирования. Если уполномоченные органы незаконно вынести отказ, его можно обжаловать в административном и судебном порядке.

Какие действия относят к перепланировке

---

Статья жилищного кодекса 25 определяет список работ, которые заранее оговариваются с уполномоченными органами. В ней указана следующая информация:

1. Перепланировка – работы по ремонту, которые нужны для изменения конфигурации помещения. После этого вносятся сведения в техпаспорт.
2. Переустройство – изменяется местонахождение сетей инженерии, смена коммуникаций и прочее. Несмотря на то, что этот вид работ не считается масштабным, он также требует внесения изменений в паспорт.

К перепланировке относят работы:

• создание проемов для дверей, лестниц в несущих стенах;
• монтаж дополнительных стен, оказывающих нагрузку на главные несущие конструкции, а также перекрытия, находящиеся между этажами;
• изменение обустройства пола, если это повысит нагрузку на несущие перегородки;
• уменьшение либо увеличение проемов в стенах, относящихся к несущим;
• самостоятельное оборудование балкона, лоджии;
• перенос функциональных комнат из одной в другую.

Перечень обязательных документов

---

Список документации может варьироваться. Данный момент обусловлен законодательством, действующим в конкретном регионе, а также особенностями каждого случая – у всех ситуации разные.

Приблизительный пакет документации выглядит следующим образом:

• удостоверение личности владельца квартиры;
• документы, подтверждающие право владения объектом;
• согласие на проведение работ всех лиц, проживающих на территории недвижимости (письменно);
• план здания поэтажно;
• технический план;
• техпаспорт;
• эскиз планируемой перепланировки;
• тех заключение от уполномоченных контролирующих инстанций.

Если узаконение будет осуществляться в судебном порядке, в таком случае истец должен предъявить заявление с иском, а также квитанцию, подтверждающую, что госпошлина была оплачена.

Похожие записи:

• При продаже квартиры какие налоги надо платить в 2023 году
• Доплата до прожиточного минимума инвалиду 2 группы
• Как продлить права на на маломерные суда в 2023 году