Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке недвижимости в 2013 (2012, 2011, 2010 годах и ранее) имущественный вычет предоставляют покупателям квартиры, комнаты, дома или долях в них (о том что такое вычет и как его применяют смотрите по ссылке). Получив имущественный вычет при покупке квартиры, дома, комнаты (доли в них) вы сможете вернуть налог в сумме 260 000 руб. (или не платить его в будущем). Это налог на доходы, который вы уже заплатили или будете обязаны заплатить. Порядок предоставления имущественного вычета по недвижимости, приобретенной после 2013 года (например, в 2019, 2020 и 2021 годах), смотрите по ссылке.
Имущественный вычет при покупке жилья супругами до и после 2014 года
Вы можете заполнить декларацию онлайн по расходам, связанным с покупкой или строительством жилой недвижимости (в том числе земли).
Так как с 01.01.2014 года в Налоговый кодекс РФ были внесены существенные изменения в части предоставления имущественных налоговых вычетов, необходимо четко разделять недвижимое имущество, право собственности на которое возникло либо до 01.01.2014 года, либо после.
Дата права собственности указывается в Свидетельстве о регистрации права собственности при приобретении жилья по договору купли — продажи, либо в передаточном акте — при приобретении жилья по договору долевого участия.
На сайте Вы можете заполнить декларацию 3-ндфл онлайн на налоговый вычет по расходам на покупку квартиры и отправить ее на проверку нашему специалисту.
Выделяются следующие виды собственности при покупке жилья супругами:
- покупка жилья в общую долевую собственность;
- покупка жилья в общую совместную собственность;
- покупка жилья в единоличную собственность (то есть оформление жилья только на одного из супругов);
- покупка жилья и его оформление в совместную собственность с детьми
Особенности получения вычета
Нюансы возврата части денежных средств могут различаться в зависимости от того, к какой категории граждан относится владелец доли. Кроме того, влияние оказывает и период покупки недвижимости. Если жилье было приобретено до 2014 года, максимальная сумма вычета делится между хозяевами квартиры в зависимости от доли, а если после 2014 года – во внимание принимаются фактические траты. При этом лимит все равно не может превышать 2 млн руб.
| Владелец доли | Особенности получения вычета |
| Дети до 18 лет | На вычет полагающийся ребенку может быть увеличена доля одного из родителей. Сам несовершеннолетний гражданин трат на покупку недвижимости не несет и получить деньги не может |
| Супруги | Недвижимость, купленная супругами, считается их общей собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. Распределение вычета в таком случае происходит 50/50. Если у каждого супруга имеется определенная доля, величина вычета определяется в зависимости от расходов, которые понес каждый супруг на покупку. При этом участники сделки могут отказаться от получения вычета в пользу другого супруга. |
| Лица, не являющиеся родственниками | Распределение вычета осуществляется на основе трат, которые понес человек во время покупки квартиры |
Причины отказа в получении вычета
Получить имущественный вычет можно не всегда. В ряде ситуаций в просьбе о возврате средств может быть отказано. Основные причины отрицательного ответа скрываются в правилах предоставления денег. Налоговая служба откажет гражданину в выплате вычета, если:
- он не является плательщиком НДФЛ;
- имущество было куплено с помощью субсидий;
- в роли заявителя выступает женщина, которая находится в декрете;
- человек предоставил не все необходимые документы;
- строительство недвижимости еще не завершено;
- квартира была куплена у взаимозависимого лица;
- работодатель купил недвижимость для своего работника;
- заявитель уже получал имущественный вычет.
Чаще всего отказ получают лица, которые хотят получить вычет повторно. Однако согласно действующему законодательству вернуть потраченные на покупку жилья средства можно только 1 раз. После получения вычета, право на использование льготы теряется.
Особенности долевой собственности и налоговой льготы
Налоговый вычет за недвижимость относится к категории имущественных. Его регулирует 220 статья Налогового Кодекса. Право на льготу имеют все владельцы жилья, которые отчисляют с доходов налог по ставке 13%, а также индивидуальные предприниматели на ОСН. Налоговый вычет позволяет уменьшить облагаемую подоходным налогом базу на 13% от суммы расходов.
Получить такую льготу при долевой собственности на квартиру может каждый из владельцев. При этом допускается учитывать не только траты на покупку квартиры, но и расходы на некоторые ремонтные работы, а также на проценты по ипотеке. При определении возврата налога будут учтены все доходы, с которых человек отчисляет НДФЛ. Размер положенного налогового вычета не может быть больше этих отчислений за год.
Определенные изменения относительно имущественного вычета вступили в силу с января 2014 года. До этого момента сумма льготы рассчитывалась непосредственно на объект и была единой для конкретной приобретенной квартиры (или иной жилой собственности). С 2014 года на определенный размер вычета может рассчитывать каждый из владельцев доли. То есть порядок оформления и размера выплаты зависит от даты, когда налогоплательщик вступил в собственность. Конкретная денежная стоимость доли каждого в квартире определяется ценой жилья на момент покупки, разделенного на количество долей.
Например, квартира стоимостью 1.5 млн. рублей принадлежит трем людям в равных долях. То есть цена доли каждого в ней составляет 500 000 рублей. И для исчисления вычета будет взята именно эта цифра для каждого из собственников.
Необходимые документы
С 15.06.2016 вступил в силу закон, согласно которому теперь при совершении сделки покупатель квартиры не получает на руки бумаги о праве собственности. Вместо этого ему выдают выписку из ЕГРЦ, которая содержит всю информацию. Эта выписка является обязательно к предоставлению при оформлении вычета, а также к ней необходимо добавить:
- Заявление о распределении основного и «процентного» вычета. Это необходимо в случае общей собственности супругов.
- Копии квитанций и иных платежных документов для подтверждения оплаты собственника конкретно своей доли.
- Документ об участии всех собственников долей в покупке.
- Договор купли-продажи.
- Копию паспорта владельца доли, подающего на вычет.
- Заявление на выплату, содержащее реквизиты счета для поступления средств.
Как получить налоговый вычет при долевой собственности?
Для получения фискального вычета потребуются следующие документы:
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- паспорт РФ;
- справка о доходах 2-НДФЛ;
- копии платежных документов;
- заявление о возврате уплаченного налога (с реквизитами счета, на который поступит вычет);
- свидетельство о рождении и праве собственности ребенка – при получении перерасчета за несовершеннолетнего;
- свидетельство о браке, если это участники долевой собственности являются супругами.
Также в зависимости от способа приобретения недвижимости потребуется документ, который является основанием получения права на перерасчет. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или ипотечный.
Получить имущественную выплату можно через ФНС или работодателя. Рассмотрим каждый способ.
Алгоритм оформления вычета в ФНС будет следующим:
- Получение справки 2-НДФЛ по месту работы.
- Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ.
- Подготовка всех необходимых для подтверждения покупки документов.
- Подготовка копий документов, подтверждающих расходы на покупку имущества или уплате процентов по ипотечному договору.
- Подготовка копий свидетельства о браке или о рождении ребенка, в зависимости от ситуации.
Все документы подаются в отделение ФНС по месту постоянной регистрации налогоплательщика. Для этого нужно дождаться окончания налогового периода (один год).
При обращении к работодателю алгоритм будет иным:
- Написание заявления на получение уведомления из ФНС о наличии права на имущественную выплату. Заявление пишется в свободной форме.
- Подготовка документов на получение выплаты.
- Предоставление в территориальное отделение ФНС документы и заявление.
- Получение уведомления. Бумага готовится в течение месяца.
- Предоставление уведомление работодателю.
Уведомление из ФНС будет являться для работодателя основанием для прекращения удержания с работной платы сотрудника подоходного налога до конца года. Если за год объем компенсации будет выплачен не полностью, процедуру потребуется повторить. При оформлении через работодателя дожидаться окончания налогового периода не нужно.
При возникновении вопросов, касающихся оформления налогового вычета при долевой собственности, обращайтесь к юристу за консультацией. Это можно сделать онлайн на нашем сайте.
Жилье в совместной собственности: исчисление вычета
В случае, если объект находится в совместной собственности, когда величина каждой доли во владении квартирой не определена (это возможно, если ее владельцы — супруги), то величина вычета определяется на основании письменного соглашения между мужем и женой. Для составления данного документа рекомендуется обратиться к опытному юристу.
Пример.
Супруги Антонова А.В. и Антонов Ю.С. купили квартиру ценой 3 000 000 рублей. Антонова А.В. захотела оформить рассматриваемый вычет и заключила с Антоновым Ю.С. договор, по которому он дал согласие на то, что супруга сможет оформить компенсацию с суммы в 2 000 000 рублей. Сам Антонов Ю.С., в свою очередь, при желании сможет оформить вычет с 1 000 000 рублей.
Оформить вычет, о котором идет речь, граждане вправе:
- через Налоговую инспекцию (ФНС);
- через работодателя.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Вычет в размере стоимости жилья
Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.
В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).
Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.
Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.
Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.
Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.
А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.
Распределение налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности
подскажите пожалуйста при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору, а если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может ли использовать вычет в размере до 1 млн. рублей
Письмо МинФина России №03-04-05/30955 от 30 мая 2016 годаДепартамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщику принадлежала 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2015 году 1/2 доли в праве собственности на квартиру была продана как самостоятельный объект купли-продажи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2016 года) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если налогоплательщик продал 1/2 доли в праве собственности на квартиру в качестве самостоятельного объекта права, то в этом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 руб.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Саакян Р.А.
однако, существует судебная практика по которой требования ФНС о взыскании недоимки по НДФЛ, образовавшейся в ситуациях, когда налогоплательщики продавали доли по отдельным ДКП и занижали налоговую базу заявляя вычет в полном размере. например,
Отчуждаемая квартира принадлежала Т.И., Т.М., Т.А.И., Т.С.
на праве общей долевой собственности по 1/4 доли у каждого, на основании решения ФГКУ «Центральное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 19 декабря 2013 года, акта приема-передачи жилого помещения от 19 декабря 2013 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30 января 2014 года N, а также принятыми и приобщенными судебной коллегией в качестве новых доказательств договорами купли-продажи от 06 октября 2014 года.Свидетельство о государственной регистрации права собственности не содержит записи о выделенном отдельном объекте.
Согласно договору купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 года, Т.И. продал, а Т.А.Л. купила 1/4 долю квартиры, находящейся по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Шушары, Славянка, улица , кадастровый номер 78:42:0018304:13700, общей площадью 80,5 кв. м за 2150 000 рублей (л. д. 14 — 15).На основании поданной декларации по НДФЛ инспекцией проведена камеральная налоговая проверка, результаты которой отражены в акте N 4058 от 30 июня 2015 года, на основании которого 30 сентября 2015 года налоговым органом принято решение N 16808 согласно которому, Т.И. привлечен к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации, за неуплату или неполную уплату налогоплательщиком — физическим лицом сумм налога в виде штрафа в размере 19500 рублей, Т.И. доначислен НДФЛ за 2014 год в размере 97 500 рублей, пени по состоянию на 30 сентября 2015 года в размере 2064 рубля 56 копеек.
В каких случаях выплата вычета при покупке квартиры исключена
Оформление налогового вычета не может осуществляться в случае приобретения недвижимости у родственников.
Дело в том, что сделки между близкими людьми в большинстве случаев носят фиктивный характер. Родственники умышленно заключают договор купли-продажи с целью получения вычета от государства. В некоторых ситуациях это может посчитаться мошенническими действиями.
Право на налоговый вычет предоставляется не в полной мере при покупке квартиры с использованием средств из материнского капитала.
Государство лишает гражданина возможности получить выплату из-за траты средств с бюджетных счетов. В случае покупки доли с использованием материнского капитала, его сумма будет вычтена из общей суммы. Если маткапитал полностью перекрывает цену квартиры, гражданин не сможет рассчитывать на оформление налогового вычета.
Также отказ в получении вычета получают граждане, которые воспользовались правом оформления вычета в полной мере. Напомним, что сумма выплат на одного человека не может превысить 260 тыс. рублей. Льгота предоставляется единовременно.
Вычет при покупке недвижимости в долевую собственность
В общем порядке предельный размер вычета, на который может претендовать совладелец жилого объекта, составляет 2 000 000 руб. Таким образом, максимальная сумма денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).
1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений. Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.
2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.
3. Право на вычет возникает с года, в котором зарегистрировано право собственности в ЕГРН (подписан акт передачи недвижимости между застройщиком и покупателем).
Условия для получения
Право на получение имущественного вычета установлены действующим законодательством, при этом продавец и его недвижимость должны соответствовать следующим условиям:
- Срок владения имуществом, после которого не потребуется уплачивать налог на доход, установлен 3 года для тех, кто:
- приобрел или зарегистрировал недвижимость до 1.01.2016 года;
- приватизировал жилое имущество;
- унаследовал или получил по дарственной от члена семьи или близкого родственника;
- приобрел имущество на условиях договора ренты.
В остальных случаях этот срок владения имуществом должен составлять 5 лет. При этом срок отсчитывается не со дня покупки, а с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, за некоторыми исключениями: при наследовании – с дня смерти, недвижимость в кооперативе – с даты внесения последнего пая.
- Продажная стоимость, подлежащая уплате налогов с недвижимости с меньшим сроком владения, может быть уменьшена с помощью льготного имущественного вычета (не более 1000000 рублей), предоставляемого в полном размере единожды в 12 месяцев.
- Уплачивать налог придется с максимальной продажной суммы, которой может быть или договорная сумма или 70% от кадастровой стоимости, что не позволит проводить махинации с занижением стоимости жилья.
Подробнее об условиях и способах возврата вычета при покупке квартиры мы рассказывали тут.
Льготы при налогообложении
В отдельных ситуациях, налогоплательщики могут воспользоваться льготами, для уменьшения выплат.
Варианты, предусмотренные для физических лиц в 2023 году
| № п/п | Виды льгот |
|---|---|
| 1 | Сроки владения |
| 2 | Расходы на приобретение |
| 3 | Фиксированный вычет |